elkage.de
Suchbegriff eingeben:

Sanierung

Unter »Sanierung«, die vereinzelt auch als »Wiederinstandsetzung« bezeichnet wird, versteht man im Bauwesen die Behebung von baulichen Mängeln, die infolge von Abnützung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen. Sowohl durch unzureichende Pflege und Unterhaltung als auch durch die Weiterentwicklung des technischen Standards können Gebäude unbewohnbar oder nur noch schlecht genutzt werden. Bei einer Sanierung müssen also zunächst die Schadensursachen untersucht und diese dann auf der Grundlage einer fachgerechten Sanierungsplanung beseitigt werden. Die Sanierung umfasst also auch alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den weiteren Verfall des Gebäudes aufzuhalten und dieses wieder in einen nutzbaren Zustand zu versetzen unter Berücksichtigung der zeitgemäßen Standards, des aktuellen Sicherheitsniveaus und der technischen Ausstattung.

Die Sanierung unterscheidet sich damit grundlegend von der Renovierung oder Modernisierung. Bei der Renovierung werden z.B. lediglich Fußbodenbeläge oder Wandverkleidungen erneuert, bei der Modernisierung wird beispielsweise ein veralteter Heizkessel gegen einen modernen Brennwertkessel ersetzt. Eine Sanierung kann auch eine Nutzungsänderung zum Ziel haben, z.B. Umbau einer Wohnung in ein Büro. Mit einer Sanierung können auch tief greifende Eingriffe in die Bausubstanz verbunden sein, z.B. die Versetzung von tragenden Wänden oder Stützen, um damit zwei kleine Wohnungen in eine größere Wohnung umzuwandeln. Zu einer Sanierung gehören daher oftmals auch entsprechende Planungen und insbesondere bei Nutzungsänderungen auch baurechtliche Genehmigungen. Bei Eingriffen in die statisch tragende Bausubstanz müssen auch statische Berechnungen durchgeführt werden. Je nach Gebäudetyp und Bundesland müssen solche statische Berechnungen auch von einem Prüfingenieur für Baustatik geprüft werden.

Unter »Altstadtsanierung« oder »Quartiersanierung« versteht man alle baulichen und oftmals auch rechtliche Maßnahmen, um die Lebensqualität ganzer Orts- oder Stadtbereiche deutlich zu verbessern. Hierunter fallen oftmals auch umfassende Nutzungsänderungen von Objekten oder das Verbot bestimmter Nutzungen (z.B. Vertreibung von Rotlichtvierteln). Die Verbesserung der Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Erneuerung von Straßen und Kanälen, Schaffung von wohnortnahen Einkaufsmöglichkeiten usw.) ist in der Regel Bestandteil einer umfassenden Quartiersanierung. Durch diese Maßnahmen werden sozial benachteiligte Stadtteile oder Stadtteile mit geringer Wohnqualität aufgewertet. Ziel ist es, eine bessere soziale Durchmischung solcher Quartiere zu erreichen.

Werden fällige Sanierungen wie z.B. die Erneuerung von schadhaften Dacheindichtungen nicht durchgeführt, kann die Immobilie aufgrund der daraus resultierenden Substanzschädigungen an Wert verlieren. Infolge der kräftig weiter steigenden Energiekosten sind auch energetische Sanierungen von Wohngebäuden nicht nur aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll, sondern auch, um Energie zu sparen und damit einen positiven Beitrag zur Reduzierung des klimaschädlichen CO2-Ausstoßes zu leisten. Sanierungsmaßnahmen, die Energieeinsparungen zum Ziel haben (z.B. Einbau neuer Fenster, Austausch eines veralteten Brenners gegen eine neue Brennwerttechnik, bessere Dämmung an der Außenhülle), werden oftmals durch staatliche Förderprogramme unterstützt. Entweder erhält man als Bauherr zinsvergünstigte Darlehen der »Kreditanstalt für Wiederaufbau« (»KfW«) oder direkte Zuschüsse für bestimmte Maßnahmen (z.B. Einbau einer Solaranlage). Grundsätzlich müssen entsprechende Förderanträge jedoch vor Beginn der Sanierungsarbeiten gestellt werden, Allen Förderprogrammen ist gemein, dass ein Rechtsanspruch auf zinsvergünstigte Darlehen bzw. Zuschüsse nicht besteht, so dass man sich jeweils rechtzeitig über entsprechende Initiativen der KfW informieren muss. Als Auflage gilt weiterhin, dass die Sanierungsarbeiten in der Regel durch eine Fachfirma ausgeführt werden müssen, Eigenleistungen werden nicht gefördert. Da sich die aufgelegten Förderprogramme permanent ändern, müssen die möglichen Darlehen bzw. Zuschüsse im Einzelfall geprüft und beantragt werden.

Seit Juli 2007 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz, wonach jetzt bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft keine einstimmigen Beschlüsse mehr für eine Modernisierung oder Sanierung erforderlich sind. Eine dafür notwendige qualifizierte Mehrheitsentscheidung liegt dann vor, wenn die zustimmenden Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Damit können einzelne Eigentümer in einer Wohnungsanlage keine Sanierungen mehr blockieren. Allerdings muss ein finanzschwacher Eigentümer auf der anderen Seite damit rechnen, dass Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden, die dieser sich nicht leisten kann...

Jeder Immobilienbesitzer sollte sich einen gewissen Betrag für die früher oder später notwendig werdenden Sanierungsarbeiten auf die hohe Kante legen. Fachleute schätzen diesen Betrag auf momentan etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (Stand: Oktober 2007), wobei dieser Betrag auch abhängig ist vom Standard der Immobilie. Bei Immobilien, die älter als 20 Jahre sind, sollte ein noch höherer Betrag zurückgelegt werden. Auch bei Immobilien gilt der Grundsatz, dass mit zunehmenden Alter auch die Schäden infolge von Abnutzung und Alterung zunehmen und die damit verbundenen Sanierungskosten steigen.

In Zeiten zunehmenden Kostendrucks und damit einhergehend eines dramatischen Verfalls der gebauten Qualität auch im Bereich des Neubaus ist zu beobachten, dass bereits im neuen Rohbau zum Teil drastische Mängel vorhanden sind, die noch vor Weiterführung der Ausbauarbeiten einer Sanierung bedürfen. Beispielsweise haben wir bei einer aktuellen größeren Baumaßnahme (im Herbst 2002) festgestellt, dass Stahlbetonstützen bei einer Geschosshöhe von 3,20 in einer Größenordnung von bis zu 10 cm aus dem Lot errichtet worden sind. Eine Sanierung ist wegen der begrenzten Räumlichkeiten in diesem Falle nicht möglich gewesen, hier mussten mehrere Stützen rückgebaut (abgebrochen) und anschließend nochmals neu hergestellt werden! Diese Beispiel ließen sich nahezu beliebig fortsetzen. Entsprechende Hinweise finden Sie z.B. unter den Begriffen »Baumurks« und »Baupfusch«.

Bereits ca. 70 % der Altbauten befinden sich in einer technisch schlechten Verfassung und sind damit sanierungsbedürftig, was bei einem Gebäudebestand von etwa 40 Millionen Wohnungen in Deutschland etwa 28 Millionen Gebäuden entspricht, so die Schätzungen des Bundesumweltministeriums. Vor allem die schnell und mit minderwertigen Materialien errichteten Nachkriegsbauten sind davon betroffen.

Rund ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs fällt beim Heizen und der Warmwassererwärmung in privaten Haushalten an. Werden die genannten 28 Millionen Gebäude bzw. Wohnungen auch hinsichtlich der Energieeinsparung saniert, besteht ein bedeutendes Einsparpotential im Bereich der klimabeeinflussenden Treibhausgase, insbesondere von CO2. Während des 2. Weltkriegs wurden insbesondere in den größeren Städten die meisten Wohnungen zerstört, so dass Wohnungen nach Kriegsende Mangelware waren. Im Jahre 1950 waren mehr als 50 % der Westdeutschen auf der Suche nach einer eigenen Wohnung. Daher wurden immense Anstrengungen unternommen, in kürzester Zeit neuen Wohnraum herzustellen. Doch qualitativ hochwertiges Baumaterial war nur begrenzt verfügbar, auch die Ausführungsqualität ließ vielfach zu wünschen übrig. So entstanden Wohnungen, die man aus heutiger Sicht als »Energieschleudern« bezeichnen muss und auch vom Ausstattungsstandard und den Wohnflächen her den aktuellen Anforderungen bei weitem nicht mehr entsprechen. Diese Phase reichte bis in die 70er Jahre. Der Anteil der Wohnungen, die ab 1950 bis in die 70er Jahre entstanden, macht bei etwa 18 Millionen Wohnungen fast die Hälfte des Gesamtbestands aus. Ähnlich sieht es bei den Nichtwohngebäuden aus, hier in erster Linie den Bürogebäuden.

Bei weiter kräftig steigenden Energiepreisen werden die Mieter noch stärker darauf achten, Wohnungen zu finden, die möglichst wenige Heizenergie benötigen. Auf diese Weise werden sie indirekt dafür sorgen, dass entsprechende Sanierungen durchgeführt werden. Geringeren Heizkosten bei energetisch sanierten Objekten stehen allerdings höhere Investitions- bzw. Sanierungskosten auf Seiten der Hauseigentümer gegenüber, die diese an die Mieter weitergeben müssen. In bestimmten Fällen können Hauseigentümer jedoch Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen, die die Investitionskosten senken helfen. So gibt es Angebote von Energieversorgern, KfW-Kredite und -Zuschüsse sowie Programme, die über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) abgewickelt werden.

siehe auch:
- Alptraum
- Alterungsprozess
- Altimmobilie
- Baumurks
- Bauordnung
- Baurecht
- Deregulierung
- Energieausweis
- Energiepass
- EnEV
- Gefahrenabwehr
- Modernisierung
- Lebenszyklus eines Gebäudes
- Pfusch am Bau
- QS
- Raumprogramm
- Sanierputz
- Schrottimmobilie
- Umbau
- Vier-Augen-Prinzip