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Lebenszyklus eines Gebäudes

Nicht nur Menschen, Tiere und Pflanzen altern, sondern auch alle vom Menschen geschaffenen Bauwerke und Gebäude. Lediglich bei hochwertigen Konstruktionen kann der Alterungsprozess verlangsamt werden, wie zahlreiche heute noch existierenden Bauten aus der Römerzeit belegen. Der heute oftmals propagierte »Billigbau« dagegen sorgt dafür, dass viele moderne Bauwerke bereits nach vergleichsweise kurzer Zeit sanierungsbedürftig sind, wie viele Gebäude in »KKU-Bauweise« belegen.

Die Alterung von Gebäuden vollzieht sich auf zweierlei Art und Weise. Zum ersten ist es der Verschleiß und die Abnutzung aufgrund des Gebrauchs der Gebäude und zum anderen ist es die Überholung der Standards zum Zeitpunkt der Erstellung. Ein Wandel der Standards kann sich auf den Gebieten der Gebäudetechnik, Architektur, Raumgestaltung und allgemeine Ausstattung vollziehen. Diese Änderungen von Standards kann auch wie der physische Verschleiß von Bauteilen eine Sanierung von Gebäuden erforderlich machen. Ein Beispiel dafür bietet der Vergleich der Wohnungsstandards der 20er mit dem der 90er Jahre. In der heutigen Zeit haben die Wohnungen integrierte Bäder und Toiletten. Dagegen waren die Wohnungen der 20er Jahre mit Außentoiletten zumeist im Bereich der Treppenpodeste ausgestattet, was aus heutiger Sicht niemandem mehr zumutbar ist.

Physischer Verschleiß der Gebäudeteile:
• Abnutzung durch Gebrauch
• mechanische Zerstörung
• Baumängel (tendenziell stark zunehmend!)
• Verwitterung
• Alterung von Baustoffen

Überalterung von zeitgemäßen Standards:
Architektur (z.B. Flachdächer, heute kaum noch ausgeführt)
• Ausstattung
• Stand der Technik

Die natürliche Gebäudealterung macht es grundsätzlich erforderlich, dass Sanierungsarbeiten am Objekt ausgeführt werden müssen. Die Sanierung lässt sich in die Bestandteile »Modernisierung« und »Instandsetzung« unterteilen. Durch Instandsetzungsarbeiten werden Bauwerksschäden behoben, die ihre Ursache im physischen Verschleiß haben. Der Bestandteil der Modernisierung ist für die Verbesserung des Gebäudestandards erforderlich; hierunter fallen beispielsweise Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Mit zunehmendem Wohlstand breiter Bevölkerungsschichten haben sich auch die Ansprüche an die Wohnqualität sowie die Größe und Ausstattung der Wohnungen verändert. Neue Materialien wie z.B. Kunststoffe oder Stahl fanden ebenso Einzug in den Wohnungsbau wie zunehmend Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Wohnungen in z.B. 100 Jahre alten Mehrfamilienwohnhäusern verfügten seinerzeit in der Regel nicht über besondere Schallschutzmaßnahmen, auch der Einbau von wirksamer Wärmedämmung und damit verbunden die Sicherstellung von Wohnhygiene waren weitgehend unbekannt. Und separate Bäder wurden zu dieser Zeit nur in hochwertigen herrschaftlichen Gebäuden eingebaut, allerdings entspricht der damalige Standard ebenfalls keinen modernen Anforderungen mehr.

Möchte man aus bestimmten Gründen eine Altimmobilie erwerben, sollte man sich bereits vor dem Kauf Gedanken darüber machen, ob zum einen die Bausubstanz noch so weit in Ordnung ist, dass sich eine Sanierung auch aus wirtschaftlicher Sicht rechnet, zum anderen muss man auch klären, welche Maßnahmen insgesamt erforderlich sind, um einen modernen Wohnstandard zu erhalten bei Beachtung der Tatsache, dass die Energiekosten langfristig ständig weiter steigen werden. Sind Mängel am Objekt vorhanden, sollten diese vor dem endgültigen Kauf durch einen unabhängigen qualifizierten Baufachmann (z.B. ö.b.u.v. Sachverständiger) begutachtet und bewertet werden. Wenn die Mängel durch eine Sanierung behoben werden können, müssen dazu auch die Kosten abgeschätzt werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Je nach Höhe des Investitionsstaus muss man ggf. den vom Verkäufer geforderten Kaufpreis überdenken und an die Höhe der Mangelbeseitigungskosten anpassen.

In den »goldenen Jahren« des Bauens zwischen 1900 und 1930 (unterbrochen durch die Kriegsjahre 1914-1918) wurde noch vergleichsweise hoher Wert auf eine vernünftige Bauqualität gelegt. Dies bedeutet, dass die in diesem Zeitraum errichteten Gebäude meist noch eine gute Bausubstanz aufweisen, wenn sie nicht im 2. Weltkrieg zerstört wurden. Die Außenwände dieser Zeit bestanden meist aus relativ dickem Ziegelmauerwerk oder Natursteinmauerwerk mit außenseitiger Verblendschale. Allerdings sind die Leitungen für Heizung, Wasser, Abwasser und Elektro, sollten diese nicht im Zuge einer späteren Sanierung bereits grundlegend erneuert worden sein, allesamt nicht mehr zeitgemäß und damit zu erneuern. Auch die Anzahl der Steckdosen muss an die heutigen Bedürfnisse angepasst werden, da es früher (bis weit in die 50er oder 60er Jahre des 20. Jahrhunderts) nur vergleichsweise wenige Elektrogeräte in den Wohnungen gab. Deshalb muss insbesondere die gesamte Elektroinstallation von einem versierten Fachmann kritisch überprüft werden. Auch eine eventuelle Sanierung der Elektroleitungen aus den 60er oder gar noch 70er Jahren wird oftmals nicht mehr den heutigen Anforderungen gerecht werden, sodass es wahrscheinlich ist, dass diese zumindest ergänzt werden muss.

Ein besonderes Augenmerk sollte grundsätzlich auf den Keller gelegt werden. Die Abdichtungen gegen von außen eindringendes Stauwasser oder auch aufsteigendes Wasser wurden zu Beginn des 20. Jahrhunderts entweder gar nicht oder nur unzureichend hergestellt. Dies kann man auch noch an vielen Objekten aus den 50er oder 60er Jahren des 20. Jahrhunderts beobachten. In feuchten Kellern wird man meist einen muffigen Geruch wahrnehmen, zur Lagerung von feuchteempfindlichen Gegenständen (Papier, Möbel usw.) sind diese nicht geeignet. Eine nachträgliche und dauerhaft funktionierende Trockenlegung eines Kellers ist oftmals nur mit hohem technischem und damit auch finanziellem Aufwand möglich. Auch dies sollte durch einen qualifizierten Baufachmann gründlich überprüft und bewertet werden.

Einleuchtend ist, dass während der Wirtschaftskrise in den 30er Jahren sowie in den Nachkriegsjahren Baumaterial knapp und teuer war. Deshalb sollte man bei Objekten, die aus dieser Zeit stammen, Vorsicht walten lassen, da die Bausubstanz meist nur von geringer Qualität ist. Man verwendete oftmals Holz, welches im Sommer, wenn die Bäume »im Saft« standen, gefällt und verarbeitet wurde statt so genanntes »Winterholz« (welches nur im Winter oder zeitigen Frühjahr gefällt wurde). Frisches Holz neigt dazu, stärker von Insekten befallen zu werden, sodass mit Querschnittsschwächungen zu rechnen ist. Deshalb müssen insbesondere die Dachhölzer von einem Tragwerksplaner kritisch überprüft werden, ggf. müssen Verstärkungsmaßnahmen durchgeführt werden, insbesondere dann, wenn der Dachraum zu Wohnzwecken ausgebaut werden soll.

Erst seit etwa Mitte der 1950er Jahre wurden die Materialien wieder besser, damit stieg auch die Bauqualität wieder an. In dieser Zeit wurden auch die ersten Wohnungen mit separaten Bädern und WC´s ausgestattet, ebenso fanden die ersten Zentralheizungen Einzug in den Wohnungsbau. In dieser Zeit, die bis weit in die 70er oder gar 80er Jahre reichte, fanden allerdings auch chemische Produkte den Weg in die Gebäude, die zunächst als »Wundermittel« angesehen, deren gesundheitlichen Risiken aber meist erst viel später erkannt wurden. Zu den bekanntesten Vertretern dieser Materialien zählen die teerhaltigen Kleber, giftige Holzschutzmittel wie Lindan oder Xylamon und das gefährliche Asbest, welches als nichtbrennbare Dämmung weite Anwendungsbereiche eroberte.

Seit den 70er Jahren wurde der moderne Baustoff Beton, den die Römer aber bereits vor über 2000 Jahren in sehr guter Qualität hergestellt hatten, auch im Wohnungsbau zunehmend häufiger eingesetzt. Allerdings hat man in dieser Zeit noch nicht erkannt, dass auch Beton schnell altert, wenn man ihn unzureichend gegen Witterungseinflüsse schützt und die Betondeckung (d.h. den Abstand zwischen der einliegenden Bewehrung und der Betonoberfläche) zu gering ausführt. Hier zeigen sich oftmals Schäden an entsprechenden Fassadenbauteilen aus Stahlbeton in Form von Abplatzungen, die Bewehrung korrodiert noch stärker, die Tragfähigkeit wird oftmals sehr ungünstig beeinflusst. Auch um die bauphysikalischen Zusammenhänge machte man sich erstaunlich wenig Gedanken, sodass oftmals Wärmebrücken für entsprechende Feuchteschäden bis hin zu Schimmelpilzbildung in den Wohnungen verantwortlich sind.

Als überaus kritisch sind die Flachdächer aus den 60er und 70er Jahren zu bewerten. Teilweise wurden diese sogar noch in den 80er Jahren des 20. Jahrhunderts als »architektonisches Highlight« an den Mann bzw. die Frau gebracht. Diese erwiesen sich als fehleranfällig, sie wurden zum einen nicht ausreichend genug gedämmt und zum anderen führten und führen immer noch bereits kleine Nachlässigkeiten in der Dachabdichtung zu entsprechenden Feuchteschäden, die auch die Gebäudesubstanz erheblich negativ beeinflussen können. Deshalb sollte man bei Objekten mit Flachdächern überlegen, ob man nicht ein „normales“ Dach aufsetzen kann, was aus technischer Sicht das Undichtigkeitsproblem deutlich verringert. Allerdings muss die baurechtliche Zulässigkeit erst überprüft werden, ggf. muss auch ein Befreiungsantrag gestellt werden. Auch die Statik des vorhandenen Objekts muss überprüft werden, insbesondere bei den »hölzernen Billighütten« (d.h. Fertighäusern) dieser Zeit, die meist keinerlei Lastreserven mehr aufweisen und damit teilweise aufwändige Verstärkungen erhalten müssen.

Erst in den 80er Jahren wurden dann höhere Anforderungen an den Wärmeschutz gesetzlich verankert und zumindest teilweise umgesetzt. Auch die Schallschutzmaßnahmen wurden in dieser Zeit angehoben, ebenso legte man mehr Wert auf eine vernünftige Abdichtung des Kellers gegen von außen eindringende Feuchtigkeit. Doch immer noch gab es teils erhebliche Mängel in der Konstruktion und Ausführung von Wärmebrücken (z.B. Rollladenkästen, Ringanker usw.), die auch heute noch erstaunlich stiefmütterlich behandelt werden. An eine luftdichte Gebäudehülle hat zu dieser Zeit auch kaum jemand gedacht, obwohl die physikalischen Zusammenhänge zwischen Kondensation und Tauwasserausfall an kalten Bauteiloberflächen bereits seit langem bekannt waren und Einzug in die Normung gefunden hatten und inzwischen als anerkannte Regel der Technik gelten.

Auch bei neueren Objekten wird noch vielfach gegen diese bekannten Regelungen verstoßen, meist aus Unwissenheit und Unfähigkeit der am Bau Beteiligten und zunehmend auch unter dem (vordergründigen) Kostenaspekt, wo »billig« mit »preiswert« verwechselt wird. Es wird hier an der falschen Stelle gespart, der Bauleiter eines Bauträgers ist entweder fachlich überfordert oder er muss gleichzeitig Dutzende von Objekten betreuen und kümmert sich daher nicht um wichtige Konstruktionsdetails, weil diese Zeit und Geld kosten. Wilde Versprechungen wie kurze Bauzeit (»vom Bodenaushub bis zum Einzug in 6 Monaten«) führen zu mieser Bauqualität. Bei dieser Bauweise und dem »billigen Preis« kann man natürlich keinen Wert auf eine hochwertige Kellerabdichtung oder sonstige Bauqualität legen, und eine kontrollierte Wohnungslüftung wird erst gar nicht erwähnt, obwohl diese sich als Stand der Technik längst durchgesetzt hat. Den gebauten Pfusch versteckt man schnell unter weißer Raufasertapete oder bunter Farbe...

siehe auch:
- Alptraum
- Asbest
- Alterungsprozess
- Altimmobilie
- Bad Reichenhall
- Balkonabsturz
- Deregulierung
- Gefahrenabwehr
- Graue Energie
- KKU-Architektur
- Mängel
- Modernisierung
- Notarkosten
- Pantheon
- QS
- Sanierung
- Schrottimmobilie
- Teer
- Vier-Augen-Prinzip
- Wärmebrücken
- VOC