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Alterungsprozess

Nicht nur Menschen oder Tiere altern, sondern auch Bauwerke und Gebäude. Die Alterung von Gebäuden vollzieht sich dabei auf zweierlei Art und Weise. Zum ersten ist es der Verschleiß und die Abnutzung aufgrund des Gebrauchs der Gebäude und zum anderen ist es die Überholung der Standards zum Zeitpunkt der Erstellung. Ein Wandel der Standards kann sich auf den Gebieten der Gebäudetechnik, Architektur, Raumgestaltung und allgemeine Ausstattung vollziehen. Diese Änderung der Standards kann auch wie der physische Verschleiß von Bauteilen eine Sanierung von Gebäuden erforderlich machen. Ein Beispiel dafür bietet der Vergleich der Wohnungsstandards der 20er mit dem der 90er Jahre. In der heutigen Zeit haben die Wohnungen integrierte Bäder und Toiletten. Dagegen waren die Wohnungen der 20er Jahre mit Außentoiletten zumeist im Bereich der Treppenpodeste ausgestattet. Eine solche Wohnung ist heute praktisch unvermietbar oder unverkäuflich.

Physischer Verschleiß der Gebäudeteile sind:
• Abnutzung durch Gebrauch,
• mechanische Zerstörung,
• Baumängel (tendenziell stark zunehmend!),
• Verwitterung.

Überalterung von zeitgemäßen Standards sind:
Architektur (z.B. Flachdächer, heute kaum noch ausgeführt),
• Ausstattung,
• Stand der Technik (z.B. Energiesparende Maßnahmen, Solarthermie).

Die Gebäudealterung macht es grundsätzlich erforderlich, dass mehr oder weniger regelmäßig Sanierungsarbeiten am Objekt ausgeführt werden müssen. Die Sanierung lässt sich in die Bestandteile Modernisierung und Instandsetzung unterteilen. Durch Instandsetzungsarbeiten werden Bauwerksschäden behoben, die ihre Ursache im physischen Verschleiß haben. Der Bestandteil der Modernisierung ist für die Verbesserung des Gebäudestandards erforderlich, wie z.B. der Einbau einer modernen Zentralheizung oder einer kontrollierten Wohnungslüftung.

Die Lebensphasen von Gebäuden stellen sich prinzipiell wie folgt dar (vgl. auch Abb.):

1 - Grundstücksbeschaffung und Planung
• Projekt / Projektentwicklung

2 - Bauphase
• Neubau

3 - Nutzung des Gebäudes
• Verschleiß (technische Wertminderung)

4 - Sanierung mit überwiegenden Instandhaltungsanteilen
• Werterhöhung bei Erhaltung des Standards

5 - Nutzung des Gebäudes
• weiterer Verschleiß

6 - Durchgreifende Sanierung mit überwiegendem Modernisierungsanteil
• Werterhöhung über den Anfangswert der Investition hinaus (höherer Standard der Technik)

7 - Nutzung des Gebäudes
• Verschleiß bis zum Abbruch (weil z.B. Bausubstanz nicht erhaltenswert).

siehe auch:
- Altimmobilie
- Denkmalschutz
- Instandhaltungskosten
- Instandsetzung
- Lebenszyklus eines Gebäudes
- Modernisierung
- Sanierung