Nachbar

»Nachbar« im Sinne des öffentlichen Baurechtes ist der Eigentümer eines Grundstückes im Einwirkungsbereich eines Vorhabens. Zum Personenkreis der Nachbarn gehören damit nicht nur die Eigentümer von Grundstücken, die an das eigene Baugrundstück unmittelbar angrenzen, sondern die Eigentümer aller Grundstücke, die durch das Vorhaben einen rechtlich relevanten Nachteil erleiden können (z. B. erhöhtes Verkehrsaufkommen, Beschränkung der Aussicht, erhöhte Lärmbelastung beispielsweise durch den Ausbau eines Flughafens). Den Eigentümern werden Erbbauberechtigte und andere Personen mit eigentumsähnlichen dinglichen Rechten gleichgestellt. Nicht anspruchsberechtigt sind dagegen Mieter und Pächter (bei einer überaus mieterfreundlichen Gesetzgebung immerhin erstaunlich). Der Erwerber eines Grundstückes erhält seine Anspruchsposition in der Regel erst dann, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Nach der Rechtsprechung wird ihm aber auch dann eine Anspruchsposition eingeräumt, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet ist.

Erfolgreich kann sich ein Nachbar gegen ein Bauvorhaben nur wehren, wenn dieses im Widerspruch zu nachbarschützenden Rechtsvorschriften des öffentlichen Baurechtes steht, also zu Vorschriften, deren Zweckbestimmung mithin auch im Schutz des Nachbarn liegt. Zu diesen zählen insbesondere das Rücksichtnahmegebot, die Verpflichtung zur Einhaltung von Abstandsflächen und der Erschütterungsschutz. Auch Baugrenzen und Baulinien können im Einzelfall nachbarschützende Wirkung entfalten. Die Begründung oder das Beschlussprotokoll des Bebauungsplanes geben hierüber Aufschluss. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot ist anzunehmen, wenn eine echte »handgreifliche Betroffenheit« vorliegt oder eine Bebauung auf den Nachbarn eine »erdrückende Wirkung« erzeugt (z. B. bei einer extremen Hanglage mit entsprechend hoher Fassadenansicht vom darunterliegenden Grundstück aus gesehen).

Der Nachbar kann seinen Abwehranspruch allerdings dann nicht mehr geltend machen, wenn er auf diesen ausdrücklich verzichtet hat, etwa, wenn er einem Vorhaben bereits schriftlich zugestimmt hat. Sein Abwehrrecht hat er verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Anspruches längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die Rechtsausübung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, etwa der Nachbar nach jahrelanger stillschweigender Zustimmung plötzlich aufgrund sachfremder Erwägungen die Beseitigung einer Einfriedung oder einer Hecke verlangt.

Gegen Baugenehmigung und (Bau-)Vorbescheid stehen dem Nachbarn die Rechtsmittel Widerspruch und Klage zu, wobei diese aber keine aufschiebende Wirkung entfalten. Dies bedeutet, dass der Bauherr trotz der Rechtsmittel zum Baubeginn berechtigt ist. Obsiegt der Nachbar später auf dem Klageweg, kann dies für den Bauherrn zur Konsequenz haben, dass das Bauvorhaben evtl. wieder rückgebaut werden muss oder es wird im Falle einer Nutzungsänderung die neue Nutzung nachträglich untersagt.

Im Zuge der aus ideologischen Gründen propagierten »Deregulierung« sind inzwischen im Bereich von qualifizierten Bebauungsplänen für viele Gebäude (insbesondere Wohnhäuser) keine Baugenehmigungsverfahren mehr erforderlich bzw. sogar ausdrücklich ausgeschlossen (man will das qualifizierte Personal in den Bauaufsichtsämtern einsparen, nichts anderes steckt hinter dem Politikergefasel!). Dies hat jedoch die fatale Konsequenz, dass der Nachbar meist erst dann von der geplanten Baumaßnahme erfährt, wenn die Arbeiten beginnen. Stellt sich im Zuge der Bauarbeiten heraus, dass nachbarrechtliche Belange nicht berücksichtigt wurden oder gar gegen die Vorgaben des Bebauungsplans verstoßen wird, sind die daraus möglichen Folgen sowohl in finanzieller Hinsicht als auch in der zeitlichen Abfolge unkalkulierbar, da jetzt die Juristen das Sagen haben, eine rechtsgültige Baugenehmigung, die zumindest öffentlich-rechtliche Belange berücksichtigte, existiert ja nicht!

Nachbarstreitigkeiten sind in der heutigen Zeit nicht selten, vielfach müssen sich auch Gerichte mit teils erbitterten Streitigkeiten unter Nachbarn befassen. In einem konkreten Fall hatte sich das Oberlandesgericht Frankfurt in zweiter Instanz damit auseinander zu setzen, was ein Hausverkäufer dem Kaufinteressenten über seinen Nachbarn berichten muss und was nicht (OLG Frankfurt, , Aktenzeichen: 1 U 84/01).

In diesem Falle erwarb eine Frau ein gebrauchtes Haus, ohne zu ahnen, was damit auf sie zukommt. Das Haus wurde aufwändig saniert und an die Vorstellungen der neuen Besitzerin angepasst. Doch bereits kurz nach diesen umfangreichen Arbeiten begann der Ärger. Die Belästigungen durch den Nachbarn wurden zunehmend stärker und arteten zu einem wahren Terror aus. Der Nachbar drehte nicht nur die Musik laut auf, er schrie oft auch unkontrolliert. Neben diesen Schreianfällen beschmierte er auch noch die Haustür der neuen Besitzerin. Schwerwiegender waren nur noch die ausgesprochenen Morddrohungen. Die neue Hausbesitzerin war es schließlich leid, in dieser Umgebung mit dem Terrornachbarn zu leben und verklagte die Vorbesitzerin des Objekts auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Ersatz der verauslagten Renovierungskosten. Die Kosten hierfür haben sich immerhin in einer Größenordnung von zusammen etwa 200.000 Euro bewegt.

Während des Gerichtsverfahrens stellte sich heraus, dass auch die Vorbesitzerin bereits jahrelang unter dem Terror des Nachbarn gelitten hatte und sich deswegen sogar in ärztliche Behandlung begeben musste. Dies verschwieg sie aber der Käuferin, sie merkte bei den Verkaufsverhandlungen lediglich an, dass »die Nachbarn manchmal etwas laut seien«. Die OLG-Richter sahen die Sache recht klar und eindeutig: Sie verurteilten die Vorbesitzerin auf Rücknahme des renovierten Gebäudes und den vollständigen Ersatz der Kauf- und Renovierungskosten. Sie hätte auch ohne Nachfrage von sich aus auf die unerträglichen Zustände hinweisen müssen, befanden die Richter. Ein böses Erwachen für die leidgeplagte Verkäuferin, die jetzt erneut das Problem mit dem Terror des Nachbarn hat und sie das Haus wohl erst dann verkaufen werden kann, wenn dieser dort nicht mehr wohnt (aus welchen Gründen auch immer)...

siehe auch:
- Alptraum
- Bauleitplanung
- Bauordnung
- Baurecht
- Bebauungsplan
- Deregulierung
- Eigenverantwortung
- Gefahrenabwehr
- Grenzgarage
- Koordinationspflicht
- Privatrecht
- Privilegierung
- QS
- Rechtsschutz
- Vier-Augen-Prinzip