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Eigentumswohnung

Der Traum von der eigenen Immobilie bleibt für viele auch weiterhin ein Traum. Doch diejenigen, die es sich leisten können, sollten zumindest dafür Sorge tragen, im Alter in der eigenen Immobilie zu wohnen, um so den Mietzahlungen zu entgehen. Neben dem Eigenheim kommt hierfür auch eine »Eigentumswohnung« in Betracht. Die Eigentumswohnung ist sowohl eine selbständige Immobilie als auch Teil eines Hauses. Daraus ergeben sich folgende Besonderheiten:

Alle Eigentümer von Wohnungen innerhalb eines Hauses sind Miteigentümer des Grundstückes und von bestimmten Gebäudeteilen, auf denen das Gebäude nebst den zugeordneten Nebengebäuden steht. Dieses Eigentum wird als »Gemeinschaftliches Eigentum» bezeichnet. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen somit lediglich die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Diese Teile des Gebäudes, die sich außerhalb der eigentlichen Wohnung befinden, bezeichnet man auch als »Sondereigentum«. Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ergibt sich aus den Vorgaben des hierfür gültigen Wohnungseigentumsgesetzes sowie der notariell beurkundeten Teilungserklärung, mit der das Wohnungseigentum begründet wurde. Dieser Teilungserklärung kommt eine hohe Bedeutung zu, sie sollte also vor Vertragsabschluss genau studiert werden.

Eine Eigentumswohnung kann nicht unabhängig vom Gebäude genutzt und bewirtschaftet werden, deshalb sind das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Daneben können auch Beschlüsse der Wohnungseigentümer verbindlich sein. Und diese Beschlüsse sollte man genau kennen, bevor man sich eine Eigentumswohnung kauft, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. bestimmte Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen. Eine alleinige Gartennutzung beispielsweise wird oftmals dem Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Erdgeschosswohnung übertragen. Dieser hat damit nicht nur das Recht erworben, diesen Garten allein zu nutzen, er muss auch die Unterhaltung und Pflege des Gartens alleinverantwortlich übernehmen.

Das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümer stellt die so genannte »Teilungserklärung« dar. Darin finden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten (z.B. Energiekosten für Beleuchtung von Fluren und Treppenhäusern). Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese Teilungserklärung unbedingt und sehr gründlich bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen. Denn in einer solchen Teilungserklärung können Regelungen enthalten sein, die in die Nutzung der eigenen Wohnung eingreifen. Denn dieses Dokument enthält nicht nur Bestimmungen zu den Nutzungsmöglichkeiten sowie dem Gemeinschaftseigentum, sondern auch Verteilerschlüssel zu den Kosten. Da diese Regelungen nur einstimmig geändert werden können, ist die genaue Kenntnis der Teilungserklärung besonders wichtig. Erhältlich ist diese Teilungserklärung beim Verwalter oder dem bisherigen Eigentümer der Eigentumswohnung. Und auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die darin aufgeführten Regelungen müssen bekannt sein, denn darin können weitere Nutzungseinschränkungen (z.B. Verbot der Haltung größerer Hunde, Musizieren nur zu bestimmten Zeiten, usw.) enthalten sein.

Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienwohnhaus ist mit einem Eigenheim wie z.B. einem freistehenden Einfamilienwohnhaus jedoch nicht in allen Punkten als gleichwertig zu betrachten. Denn wer glaubt, mit der Eigentumswohnung eine Art Einfamilienhaus in Stapelbauweise erstanden zu haben, der irrt teils gewaltig. Als Besitzer einer Eigentumswohnung tritt man einer Hauseigentümergemeinschaft bei, die sich eigene Regeln wie z.B. eine Teilungserklärung und andere Beschlüsse macht. Kennt ein Käufer einer Eigentumswohnung diese meist bereits bestehenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht, kann dieser böse Überraschungen erleben, die sich ungünstig auf die Nutzungsmöglichkeiten oder auch die Kosten auswirken können.

Viele nicht ausreichend informierte Käufer einer Eigentumswohnung stolpern oft unwissend in ihr erstes Immobilienabenteuer. Sie kaufen eine Wohnung wie einen Anzug von der Stange, frei nach dem Motto: »Sieht gut aus, sitzt und was nicht passt, wird passend gemacht«. Doch dem stehen gesetzliche Regelungen entgegen. Denn wenn Änderungen an der neu erworbenen Immobilie erfolgen sollen, müssen die anderen Eigentümer zumindest dann zustimmen, sobald es um von außen sichtbare Eingriffe in die Gebäudesubstanz oder um Eingriffe in anderes Gemeinschaftseigentum innerhalb des Gebäudes geht. Hierunter fallen beispielsweise die Montage einer Markise oder eine nachträgliche (wintergartenartige) Verglasung eines Balkons. Doch auch z.B. Wanddurchbrüche (z.B. zur Herstellung einer Wohnungstür) in tragenden Wänden sind nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich, auch wenn die Wand sich innerhalb der eigenen Wohnung befindet.

Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft können auch direkt in die Nutzung der eigenen Wohnung eingreifen und etwa größere Hunde oder sogar jede Hausmusik verbieten. In solchen Beschlüssen könnte z.B. auch geregelt sein, dass ein generelles Verbot jeder Berufsausübung im Haus zu beachten ist, was beispielsweise für Freiberufler wie Ärzte, Bauingenieure oder Steuerberater fatal wäre. Deshalb ist jeder potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung mehr als gut beraten, sich vor der notariellen Vertragsunterzeichnung genau die Teilungserklärung sowie alle gültigen Beschlüsse der Hauseigentümergemeinschaft anzusehen, um solchen bösen Überraschungen vorzubeugen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Diese Umlagen bezeichnet man auch als »Hausgeld«. Deshalb sollte sich der potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen. Aber auch das Gemeinschaftseigentum sollte man genau unter die Lupe nehmen. Hierunter fallen z.B. die gemeinsam genutzten Kellerräume, in denen beispielsweise die Farbe abblättert, sich Rost an Rohren zeigt oder Tropfspuren vorhanden sind. Wer also eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht nur nach dem Kaufpreis und der bisherigen Kostenbelastung fragen, sondern auch nach eventuellen Änderungen des Verteilungsschlüssels, da dieser nach der aktuellen Rechtslage auch mit einfacher Mehrheit geändert werden kann und nicht mehr wie früher nur einstimmig.

Eine Beurteilung der vorhandenen Gebäudesubstanz ist für den Laien in der Regel nicht möglich. Deshalb sind nicht nur die rechtlichen und finanziellen Aspekte vor Vertragsabschluss unter Hinzuziehung von entsprechenden Fachleuten zu überprüfen, sondern auch die Bausubstanz sollte nur in Begleitung eines ausgewiesenen Baufachmanns in Augenschein genommen werden. Auch ein Blick in die Planunterlagen (Baupläne, Werkpläne, bautechnische Nachweise wie Statik, Nachweis der Energieeinsparung, Schallschutznachweis usw.) ist für den Fachmann ein unbedingtes Muss, da dieser anhand solcher Unterlagen ebenfalls Rückschlüsse auf die Bauqualität ziehen kann. Verweigert ein Bauträger, der eine neue oder auch gebrauchte Eigentumswohnung verkaufen will, den Einblick in solche Unterlagen (oder diese „sind zufällig im Moment nicht verfügbar“), dann hat dieser etwas zu verbergen; von einem Kauf kann dann nur dringend abgeraten werden. Der seriöse Bauträger oder Verkäufer hat kein Problem damit, Ihnen diese Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Dieses sollte auch im notariellen Kaufvertrag als Verpflichtung für den Verkäufer mit aufgenommen werden, schließlich sind die vollständigen Planungsunterlagen ähnlich zu werten wie der Kraftfahrzeugschein beim Auto.

siehe auch:
- Baumurks
- Baupfusch
- Bauträger
- Eichpflicht
- Eigentum statt Miete
- Energiekosten
- GU
- Mietlasten
- Mieterrepublik
- Notarkosten
- Pfusch am Bau
- Schrottimmobilie
- Teilungsgenehmigung
- Versicherungen
- Wohneigentumsquote
- Wohneigentumsrate
- Wohnen im Alter
- Zweite Miete