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Mängel

Die Ansichten darüber, ob die Arbeiten des vom Bauherrn beauftragten Bauunternehmens korrekt sind oder ob »Mängel« vorliegen, birgt in Zeiten des Preisdumpings und des damit einhergehenden massiven Qualitätsverlustes ein erhebliches Konfliktpotenzial bei der Herstellung Ihrer Wunschimmobilie. Ein Mangel liegt dann vor, wenn das, was Sie vorfinden (die so genannte »Ist-Beschaffenheit«) von dem abweicht, was Sie (auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung) nach Herstellung vorfinden sollten (die so genannte »Soll-Beschaffenheit«). Die Soll-Beschaffenheit hängt entweder davon ab, ob und welche konkreten vertraglichen Regelungen Sie getroffen haben, oder, wenn Sie diese nicht eindeutig definiert haben, wie diese Arbeiten üblicherweise auszusehen haben. Was hier so einfach klingt, ist in Wirklichkeit sehr viel komplizierter. Nicht jede Abweichung von der Planung ist ein Mangel und nicht jeder Mangel versetzt Sie in die Lage, eine Mängelbeseitigung zu verlangen und durchzusetzen.

Es müssen folgende drei Fallgruppen unterschieden werden:
• Abweichungen innerhalb handelsüblicher oder technischer Toleranzen
Sofern Sie Abweichungen feststellen, ist dies nicht grundsätzlich ein Mangel, vielmehr können diese noch im Rahmen technischer oder handelsüblicher Toleranzen liegen, sodass diese Abweichungen keinen Mangel darstellen, sondern von Ihnen hingenommen werden müssen. Als typische Abweichungen sind hier Natursteinbeläge zu nennen, die in Farbe und Struktur von den Mustersteinen abweichen oder auch beispielsweise die unterschiedliche Maserung von Holztüren mit Echtholzfurnieren. Hier kommt es auch darauf an, welche Flächengrößen betroffen sind und ob bei größeren Flächen die optische Erscheinung gestört wird, was dann evtl. doch zu einem Mangel führen könnte.

Mängel, deren Beseitigung unverhältnismäßig oder unmöglich ist
Wenn ein Mangel vorliegt, steht dem Bauherrn nicht automatisch ein Anspruch auf Mängelbeseitigung zu. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Beseitigung eines Mangels einen unverhältnismäßig hohen Zeit- und Kostenaufwand bedeuten würde. Für den Unternehmer genügt es dabei aber nicht, zu behaupten, die Kosten der Mängelbeseitigung wären höher als der Wert der mangelhaft ausgeführten Leistung. Erst wenn deutlich erkennbar ist, dass der Gesamtaufwand für die Beseitigung des Mangels völlig außer Verhältnis zur fachgerechten Instandsetzung steht, kann der Auftragnehmer eine Mängelbeseitigung verweigern. Dies kann beispielsweise bei einer Feuerschutztür der Fall sein, an der an einer kleinen Stelle ein Kratzer entstanden ist, der lediglich eine optische Beeinträchtigung darstellt und der durch eine Vor-Ort-Lackierung beseitigt werden kann. Der Aufwand für den Austausch dieser Tür stünde dabei in keinem angemessenen Verhältnis zur neuen Lackierung. Diese Fragen sind jedoch grundsätzlich im Einzelfall zu prüfen, oftmals wird die Hinzuziehung eines neutralen Bausachverständigen zu einer einvernehmlichen Lösung führen, ohne dass gleich teure und langwierige Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Wird vom Unternehmer die Mängelbeseitigung zu Recht als unverhältnismäßig abgelehnt, steht dem Bauherrn jedoch ein finanzieller Ausgleich für die mängelbedingte Wertminderung zu, die so genannte »Minderung«.

• Nachzubessernde Mängel
Treffen die beiden vorgenannten Punkte nicht zu, besteht für den Bauherrn ein Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Ein weiterer Punkt, der oftmals für weitere und unter Umständen teure Konflikte sorgt, ist der Streit darüber, ob eine Mängelanzeige überhaupt oder rechzeitig beim Unternehmer eingegangen ist, ebenso die evtl. vom Bauherrn gesetzten Fristen zur Mängelbeseitigung. Es ist auf keinen Fall ausreichend, Mängel oder Fristen telefonisch oder per Fax dem Handwerker oder Bauunternehmen mitzuteilen, da hier eine Beweisführung nicht möglich ist. Die Sendebestätigung von Faxsendungen gilt juristisch nicht als Beleg dafür, dass auf der anderen Seite das Fax auch wirklich angekommen ist (beliebte Ausrede: „da war nur eine leere Seite“). Das Unternehmen wird in der Regel behaupten, von nichts gewusst zu haben, die gegenteilige Beweisführung ist für den Bauherrn dann nahezu unmöglich. Als einzige Möglichkeit bietet sich daher die Zusendung von Mängelanzeigen und Mängelbeseitigungsfristen per Einschreiben mit Rückschein oder, von Juristen inzwischen favorisiert, per Einwurfeinschreiben, an. Der Rückschein, der von der Post wieder an den Bauherrn zurückgesendet wird, dokumentiert in diesem Falle, dass das Schreiben beim Unternehmen angekommen ist. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie einen möglichst unparteilichen Zeugen dafür haben, dass sich Ihr Schreiben auch wirklich in dem Brief befindet, den Sie an den Unternehmer mit Einschreiben per Rückschein zusenden. Es soll schon Fälle gegeben haben, wo Empfänger behauptet haben, im Brief seien nur leere Papierblätter gewesen...

siehe auch:
- Alptraum
- Balkonabsturz
- Baumurks
- Baupfusch
- Dacheinsturz
- Deregulierung
- Fugendicke
- Gefahrenabwehr
- Mangeldefinition
- Mängelhaftung
- Mängelrüge
- Maßtoleranzen im Hochbau
- ö.b.u.v. Sachverständiger
- QS
- Pfusch am Bau
- Prüfingenieur für Baustatik
- Verborgener Mangel
- Vier-Augen-Prinzip