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Altimmobilie

Gerade in dieser wirtschaftlich schwierigen Zeit, die einhergeht mit einer großen Verunsicherung bezüglich der Alterssicherungssysteme, wird es für praktisch jeden wichtiger denn je, im Alter mietfrei wohnen zu können. Eine Alternative zum Neubau sind dabei Altbauwohnungen in größeren Wohnanlagen oder ältere Reihen- oder Einfamilienhäuser, die man als »Altimmobilien« bezeichnet. Ein Haus wird noch über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren nach Errichtung als Neubau bezeichnet, spätestens nach etwa 15 Jahren sind erste Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten z. B. an der Fassade erforderlich. Auch die immer schneller fortschreitende technische Entwicklung lässt Häuser oder Wohnungen rascher »altern«, bedingt durch die steigenden Anforderungen an die Energieeinsparung mit verbesserter technischer Ausstattung wie z. B. Solarthermie, Wärmerückgewinnungsanlagen oder EIB-Systeme mit intelligenter Steuerung von Heizung, Licht oder Kühlung usw.

Altimmobilien bieten dem Interessenten gegenüber dem selbst gebauten Neubau den Vorteil, dass der Kaufpreis mehr oder weniger genau feststeht, ebenso die Lage und Größe des Grundstücks mit der meist vollständigen Nachbarbebauung, sodass hier weniger Überraschungen zu erwarten sind als in einem Neubaugebiet. Vermieden wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auch die Bauphase oder der Konkurs des Bauträgers oder Bauunternehmens. Gerade in Ballungszentren stellt der Kauf einer Altimmobilie meist auch die einzige Möglichkeit dar, in begehrten Wohnlagen wohnen zu können (in Wiesbaden beispielsweise im Nerotal mit seinen gediegenen Stadtvillen), wobei solche exklusive Wohnlagen meist auch sehr teuer sind. Die Risiken, die man beim Kauf einer Altimmobilie eingeht, dürfen jedoch in keinem Falle unterschätzt werden, sodass fachkundige Beratung in jedem Falle unerlässlich scheint.

Die durchschnittliche »Baufamilie« baut oder kauft sich im Normalfall lediglich einmal im Leben ein Haus oder eine Wohnung. Der Markt ist jedoch für den Laien unüberschaubar, es gibt keine rechtlichen Regelungen dahingehend, welche technische Ausstattung ein Haus oder eine Wohnung mindestens haben muss oder welche Bauqualität beim Bau realisiert wurde. Jedes Gebäude stellt in technischer Hinsicht eine »Nullserie« bzw. ein »Unikat« dar, es handelt sich immer um einen Prototyp, selbst wenn sich zwei Häuser äußerlich gleichen, da sie ja zwangsläufig nie auf dem gleichen Baugrund stehen. Anders dagegen beim Auto: Es sind nahezu immer Großserienprodukte mit meist tiefgehender Qualitätskontrolle, festgestellte Fehler können vergleichsweise leicht beseitig und in der nachfolgenden Produktion ganz ausgeschlossen werden. Testberichte werden intensiv gelesen, der Rat von Experten wird eingeholt. Jedes Auto muss einen Kraftfahrzeugschein haben, nach spätestens 3 Jahren ist eine technische Untersuchung erforderlich, die dann alle 2 Jahre wiederholt werden muss.

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie dagegen überschätzen sich fast alle Käufer immens, die »größte Investition ihres Lebens« gehen sie meist allein und ohne fachlichen Rat an. Bestenfalls wird noch ein unabhängiger Finanzfachmann eingeschaltet, allein die Qualität des Gebäudes oder der Wohnung wird allein nach den für Laien sichtbaren Oberflächen beurteilt. Fehleinschätzungen über die Bauqualität und/oder den Zustand der technischen Einrichtungen können zu erheblichen finanziellen Folgen sowohl des Verkäufers als auch des Käufers führen.

Meist wird der Wert einer Immobilie vom Verkäufer nicht unerheblich überschätzt, was oftmals mit den Erinnerungen an die mühevolle Bauzeit oder auf die auf die eigenen Bedürfnisse optimierten Raumzuschnitte zurückzuführen ist, die jedoch für einen Käufer, wie eigene Erfahrungen zeigen, oftmals völlig anders gesehen werden. Der Verkäufer geht in einem solchen Fall mit überhöhten Preisvorstellungen auf den Markt, die Enttäuschung ist dann groß, wenn sich herausstellt, dass dieser Preis nicht marktfähig ist und die Altimmobilie nur mit einem größeren Preisabschlag veräußert werden kann. Der Verkauf über einen Makler erhöht diesen Preis für den Käufer nochmals, dieser muss schließlich direkt oder indirekt die Maklercourtage (je nach Bundesland zusätzlich 3,48 % bis 5,8 % des gesamten Kaufpreises!!!) zusätzlich »berappen«. Einem Verkäufer kann daher nur geraten werden, sich einen qualifizierten Fachmann »ins Boot zu hohlen«, der den tatsächlichen Marktwert realistisch ermittelt. Dazu bieten sich die ö.b.u.v. Sachverständigen für die »Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke« an, Anschriften entsprechender Personen finden Sie bei Ihrer nächsten IHK sowie bei der Architekten- oder Ingenieurkammer Ihres Bundeslandes.

Aber auch für den Käufer heißt es, unbedingt kühlen Kopf zu bewahren und sich nicht allein von einer vielleicht schönen Aussicht oder einer gemütlichen Einrichtung zu einem übereilten oder überteuerten Kauf verleiten zu lassen. In jedem Falle dürfen auch die Folge- und Nebenkosten, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, nicht außer Acht gelassen werden. Auch wird die Altimmobilie meist renoviert oder saniert werden müssen, bevor der Einzug erfolgen kann. Die daraus resultierenden Kosten sind für den Laien kaum zuverlässig abzuschätzen, hier ist ebenfalls fachmännischer Rat gefragt. Eine erste Abschätzung über die Größenordnung dieser Sanierungskosten kann der anhängenden Abbildung entnommen werden. Die dort angegebenen Prozentwerte für unterschiedlich alte Gebäude beruhen auf den Untersuchungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Im Einzelfall können sich aber deutlich andere Zahlen bzw. Prozentwerte ergeben. Und der Laie unterschätzt oftmals die Kosten für Sanierungs- und/oder Umbaumaßnahmen.

Auch der Zustand des Hauses kann von Laien kaum zuverlässig beurteilt werden, da sich viele Mängel nur dem fachmännischen Blick eines Sachverständigen zeigen. Zu achten ist dabei auf viele Details wie Alter und Art der Heizungsanlage, der Zustand der Fenster und Türen mitsamt Verglasung, Risse oder Feuchtigkeitsflecken oder gar Schimmelpilze, Ebenheit von Bauteilen, Dämmung in kritischen Bereichen wie Dachdecke oder Rollladen, Umweltverträglichkeit von verwendeten Baustoffen (z. B. Asbest, welches in den 1960er bis in die 1980er Jahre eingesetzt wurde, aber auch nach heutigen Erkenntnissen giftige oder reizauslösende Holzfarben oder Kleber) usw. Für eine solche Beurteilung sollte nur ein hochqualifizierter Fachmann, z. B. ein ö.b.u.v. Sachverständiger für Schäden an Gebäuden oder ein Prüfingenieur für Baustatik (im Idealfall beides in einer Person) eingeschaltet werden. Ein Fachmann kann oftmals bereits bei einer ersten Besichtigung den Sanierungsaufwand abschätzen und Hinweise darauf geben, ob sich der Kauf der Wohnung oder des Hauses auch für den Käufer »rechnet«.

Auch eine nicht ordnungsgemäße Abdichtung von Kellerwänden und/oder Bodenplatte kann zu erheblichen Folgekosten führen, da der Zustand dieser Abdichtungen oftmals nur an Symptomen zu erkennen ist. Gerade bei älteren Immobilien, die vor den 60er Jahren des 20. Jahrhunderts errichtet worden sind, ist oftmals keine oder nur eine unzureichende Abdichtung vorhanden, sodass Kellerräume muffig riechen oder sich andere Feuchtigkeitsstellen oder im schlimmsten Falle Schimmelpilze zeigen. Eine Sanierung einer undichten oder der Einbau einer neuen Abdichtung in Eigenleistung scheidet selbst für die meisten versierten Heimwerker aus, da dabei leicht zusätzliche Baumängel produziert werden, weil beispielsweise bauphysikalische Zusammenhänge nicht erkannt werden bzw. bekannt sind.

Zu guter Letzt ist für den Erwerber einer Altimmobilie die Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen. Zu beachten ist dabei, dass von den Finanzieren in der Regel eine größere Eigenkapitalquote als beim Neubau gefordert wird, da die Kosten einer Sanierung oder Renovierung meist nicht vollständig auf den Wert eines Hauses oder einer Wohnung angerechnet werden mit der Folge, dass der Kreditrahmen für die Hypothek kleiner wird. Auch hier ist fachmännischer Rat gefragt, gleichwohl ist die Suche nach einem unabhängigen Finanzberater schwierig. Auf keinen Fall sollte man sich allein auf die Aussagen eines Bankangestellten verlassen, da dessen Interesse, nämlich der Verkauf einer Finanzierung, nicht automatisch auch das Interesse des Käufers ist. Zum einen lohnt sich der Besuch verschiedener Banken, zum anderen sind auf dem Markt auch viele Publikationen verfügbar, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie befassen, hier ist also Eigeninitiative gefragt, will man sich nicht eine zu teure Finanzierung einhandeln.

Jeder, der damit liebäugelt, sich eine Altimmobilie zuzulegen, sollte nicht nur mit gesundem Menschenverstand an den Kauf herangehen, sondern sich wenigstens einen Bausachverständigen für Schäden an Gebäuden an die Seite stellen. Zusammen mit diesem kann dann das Objekt der Begierde eingehender besichtigt werden, um etwaige nur für den Baufachmann sichtbare Mängel festzustellen. Noch kritischer verhält es sich bei teilsanierten Altbauwohnungen oder Altimmobilien, wo der bisherige Besitzer vielleicht bewusst oder auch nur unterbewusst vorhandene Mängel unter einer neuen Gipskartonwand versteckt hat oder ähnliches. Ein Verkäufer wird zudem bemüht sein, sich über eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag davor schützen wollen, dass er für etwaige Mängel die Haftung übernehmen könne. Diese Klausel, die auf die nicht sanierte Altbausubstanz angewendet wird, ist nach einem entsprechenden Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 06.10.2005, Aktenzeichen: VII ZR 117/04) zulässig. Der Verkäufer ist dann nur für Mängel an der von diesem sanierten Altbausubstanz haftbar, die er erkannt hat oder hätte erkennen müssen. Bei der Wortfolge »hätte erkennen müssen« fängt das nächste Problem an, denn kann ein Laie (die meisten Verkäufer sind dies wohl) einen Mangel erkennen oder nicht? Hier wird es also wiederum Ansatzpunkte für rechtliche und damit langwierige und kostspielige Auseinandersetzungen geben.

Jedenfalls wird jeder Verkäufer, der sich zuvor rechtlich beraten lässt, eine entsprechende Klausel, die zudem vom BHG abgesegnet wurde, in einen Kaufvertrag hineinschreiben wollen. Damit kann sich der Hausverkäufer bei einer unsanierten Altimmobilie nahezu vollständig von der Haftung für Mängel befreien, bei teilsanierten Altimmobilien zumindest für die nicht sanierten Bereiche. Nur wenn dem Verkäufer einer Immobilie Arglist oder Vorsatz nachgewiesen werden kann, ist eine solche Klausel sicherlich unwirksam und verpflichtet zum Schadenersatz. Aber auch das ist dann wieder eine rechtliche Frage, die ggf. wiederum durch ein Gericht behandelt werden muss.

Diese Klausel hat zur Konsequenz, dass der Käufer eines solchen Objekts, an der er erst später weitere vorher nicht bekannte Mängel entdeckt, in einem solchen Fall an der unsanierten Altbausubstanz keine Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Und das kann dann richtig ins Geld gehen, wenn beispielsweise Kellerwände feucht werden bei einer gleichzeitig geplanten hochwertigen Nutzung dieser Räume.

Die drei Leitsätze des BGH-Urteils VII ZR 117/04 vom 06.10.2005 lauten wie folgt:

„1. Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.
2. Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpflichtung übernommen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Ist das nicht der Fall, ist Kaufrecht anwendbar.
3. In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.“

siehe auch:
- Alptraum
- Altbausanierung
- Alterungsprozess
- Baumurks
- Baupfusch
- Courtage
- Lebenszyklus eines Gebäudes
- Mängelrüge
- Modernisierung
- ö.b.u.v. Sachverständiger
- Pfusch am Bau
- Prüfingenieur für Baustatik
- QS
- Qualitätskontrolle
- Sanierung
- Schrottimmobilie