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Fertigstellungsbürgschaft

Der Traum vom Eigenheim endet immer häufiger vor Gericht, etwa 40.000 Häuslebauer klagen jedes Jahr. Ein generelles Rezept, wie sich der Bauherr schon vorher gegen Pfusch am Bau schützen kann, gibt es leider nicht. Gewisse vorbeugende Maßnahmen sollten jedoch unbedingt beachtet werden. In jedem Falle sollte man mit freiberuflich tätigen Planern (Architekten und Bauingenieure) sein Traum vom Eigenheim realisieren, da diese zum einen unabhängig von Lieferinteressen sind und zum anderen diese Fachleute die regional ansässigen Bauunternehmen kennen und somit besser einschätzen können, wie diese arbeiten. In jedem Fall sollte man Referenzen einholen und sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Bauunternehmens als Vertragspartner informieren. Am besten ist es, man schaut sich ein bereits gebautes Haus des Unternehmers an und spricht mit den Besitzern über die Bauphase.

Der Bau eines Hauses ist ein sehr komplexes und teures Unterfangen. Deshalb sollte man einen solchen kostenträchtigen Bauvertrag nie ohne Unterstützung von eigens dafür beauftragten Fachleuten abschließen. Heute kann jeder ein Bauunternehmen besitzen und entsprechende Leistungen auf dem Markt anbieten, eine Gewähr für Kompetenz und Solvenz ist damit aber nicht automatisch verbunden. Ein unabhängiger Fachmann wird sowohl Schwachstellen in der Planung als auch in der Ausführung schnell aufdecken, da der Bauunternehmer in erster Linie nur den Auftrag haben und das Projekt so „schnell und so billig wie möglich“ realisieren will.

Sicherlich ist es am Besten, wenn freiberuflich tätige Planer (Architekt, beratender Ingenieur) von Anfang bis Ende das Bauvorhaben begleitet, bei der Planung dabei sind, das Bauvorhaben überwacht und die Abnahmen durchführt. Auch das seit Jahrzehnten bewährte Vier-Augen-Prinzip mit Prüfung der statisch-konstruktiven Unterlagen durch einen Prüfingenieur für Baustatik und dessen von der Planung und Ausführung entkoppelter und unabhängiger Baukontrolle sichert einen deutlich höheren Qualitätsstandard. Auch beim Bau von Fertighäusern ist es ratsam, einen freiberuflichen Planer mit einzubeziehen. Schließlich gibt es auch bei Fertighäusern Sonderwünsche, deren Konsequenzen Laien oftmals nicht überblicken.

Vielfach sind Bauherren der Meinung, Architekt und Bauingenieur seien überflüssig, zumal diese ja auch noch Honorare haben wollen. Bauunternehmer oder Fertighaushersteller bieten dagegen „alles aus einer Hand“, die Kosten sind (angeblich) kalkulierbar. Das dies nicht so ist, beweisen unzählige Bauprozesse, die wegen Pfusch am Bau geführt werden. Wenn schon die „Planung“ durch den Bauunternehmer erfolgt, sollte jeder Bauherr einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Kontrolle der Ausführung beauftragen. Das dafür anfallende Honorar ist allemal besser angelegt als sich versteckte Mängel „einzukaufen“, die sehr häufig zu kostspieligen Folgen führen. Sachverständige können Bauvorhaben auch in der Entstehungsphase hinsichtlich Durchführung, Baumängel und Statik besser beurteilen als der Bauherr selbst. Das kann sich trotzdem lohnen: Wird endlich gebaut, ist die Bereitschaft bei Bauherren, auch mal „Fünfe gerade sein zu lassen“ oftmals zu hoch. Die spätere Beseitigung von Baumängeln geht nicht selten in den fünf- oder gar sechsstelligen Bereich, viele Bauherrenfamilien sind durch Pfusch am Bau schon in den persönlichen Ruin getrieben worden.

Von zentraler Bedeutung ist der Bauvertrag mit den dazugehörigen Leistungsbeschreibungen. Bauherren vermeiden Streit und zusätzliche Kosten, wenn der Vertrag mit dem Bauunternehmer so detailliert wie möglich verfasst wird. Auch Kleinigkeiten wie Fensterbeschläge, Türgriffe oder Lichtschalter sollten mit Hersteller, Farbe und Material aufgeführt werden. Es ist wichtig, dass vor Abschluss des Vertrages Inhalt und Vollständigkeit des Vertrages geprüft werden. Unterlagen wie Pläne, Zeichnungen und Besprechungsprotokolle sollten Bestandteil des Vertrages werden, um ihn so konkret wie möglich zu machen. Baubeginn und Bauzeit mit einem konkreten Bauzeitplan sind unbedingt in den Vertrag mit aufzunehmen. Auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Verzögerung wirkt manchmal Wunder, jedoch kann deren Höhe nicht beliebig hoch angesetzt werden. Die Prüfung eines Bauvertrags kann beispielsweise durch einen Rechtsanwalt, der sich auf Baurecht spezialisiert hat, erfolgen. Bei einer Vertragssumme von 300.000 € liegen die Kosten nach der Rechtsanwaltsgebührenordnung bei etwa bei 2.000 bis 2.800 €. Immer noch billiger als ein späterer Rechtsstreit vor Gericht.

Welche Abschläge und Raten nach welchen Baustufen zu zahlen sind, gehört ebenfalls unbedingt in den Bauvertrag. Hierbei ist es wichtig, dass mindestens 20 % der Bausumme erst nach erfolgreicher und mangelfreier Abnahme des Hauses als Schlussrate zu zahlen sind. Vorsicht: In den üblichen Standardverträgen sind für so genannte Baufortschrittszahlungen oftmals schon so hohe Summen vorgesehen, dass am Schluss lediglich noch eine Schlussrate von 5 oder 10 % der Bausumme übrig bleibt. Damit steht nur noch ein geringes Druckmittel zur Verfügung, um den Bauunternehmer zur umgehenden Mängelbeseitigung zu veranlassen.

Meist nehmen die Parteien die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) als Vertragsgrundlage. Sie sieht nur eine vier-jährige, manchmal sogar nur eine zwei-jährige Gewährleistungsfrist vor. Es empfiehlt sich deshalb, einen zusätzlichen Passus in den Bauvertrag aufzunehmen, in dem eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vereinbart wird. So steht es auch im Bürgerlichen Gesetzbuch. Durch komplizierte Regelungen in der VOB kann eine Vereinbarung schnell obsolet werden, hier ist fachlicher Rat unbedingt erforderlich.

Oft macht auch eine Pleite des Unternehmens dem Bauherrn das Leben schwer; dies „soll heutzutage gar nicht mehr so selten sein“!. In den vergangenen beiden Jahren (2002/2003) meldeten mehr als 15.000 Baufirmen Insolvenz an. In den neuen Bundesländern sind 8 % und in den alten Bundesländern mehr als 4 % der privaten Bauherren und Immobilienerwerber mit dem Konkurs ihres Bauträgers oder Hausanbieters unmittelbar konfrontiert. Die Zahl der Betroffenen nimmt ständig zu. Der Bau muss dann von einer anderen Baufirma beendet werden. Immer wieder geraten Bauherren durch diese Firmenpleiten in teilweise erhebliche finanzielle Schwierigkeiten. Rund 20 % der Bauherren können Mängel, die sie erst nach Fertigstellung bemerken, nicht beseitigen lassen, da die Baufirmen während der Bauzeit insolvent geworden sind und dort (meist eine GmbH) nichts mehr „zu holen“ ist. Die Mängelbeseitigungskosten und Schadenersatzforderungen übersteigen oft den Wertumfang der laut Bauvertrag noch ausstehenden Abschlagszahlungen. Leider sind Firmenpleiten mit einer hohen Rechtsunsicherheit für den Bauherren verbunden - selbst wenn er nach jahrelangen Rechtsstreitigkeiten „Recht bekommt“, muss er meist trotzdem die finanzielle Last tragen, da die Baufirma spätestens dann nicht mehr existiert! Auch die Bereitstellungszinsen der Banken bilden für Bauherren zusätzliche finanzielle Belastungen.

Um die Folgen einer Insolvenz für den Bauherren abzufangen, sollte der Bauunternehmer im Bauvertrag verpflichtet werden, eine Erfüllungs- bzw. Fertigstellungsbürgschaft seiner Hausbank vorzulegen; kann oder will dieser diese Bürgschaft nicht vorlegen, ist „Alarmstufe Rot“ angesagt! Darüber hinaus ist eine Gewährleistungsbürgschaft empfehlenswert, die dann eintritt, wenn das Haus im Rahmen der Gewährleistung Mängel aufweist, auch nachdem der Bauunternehmer pleite gegangen ist. Einen Anspruch auf Stellung einer Sicherheit - vor allem einer Bürgschaft - kann eine Bauvertragspartei nur haben, wenn dies wirksam vereinbart worden ist. Weder die gesetzlichen Vorschriften im BGB noch die VOB/B begründen eine Verpflichtung, beim Bauvertrag Sicherheiten zu stellen.

Jede Pleite kündigt sich mit einer Reihe alarmierender Anzeichen an. Alarmzeichen für drohende Firmeninsolvenzen sind
• häufige Verzögerungen im Bauablauf und wiederholte Bauunterbrechungen,
• das Einstellen der Arbeiten durch Handwerker und Subunternehmer wegen ausstehender Zahlungen seitens der Hausbaufirma,
• das Hinauszögern der Mängelbeseitigung sowie Untätigkeit des Bauleiters.

Höchste Vorsicht ist geboten, wenn
• der Vertragspartner Vorauszahlungen für die Fortsetzung der Bauarbeiten erwartet,
Subunternehmer und Handwerker direkt vom Bauherren Zahlungen einfordern, obwohl die Abschlagszahlung gegenüber der Hausfirma bereits geleistet wurde.

Lassen Sie sich auf keinen Fall vertrösten und gehen Sie auf keine Versprechungen ein. Leisten Sie keine Zahlungen und keine Unterschriften ohne vorherige Beratung. In einem solchen Fall sollte jeder Bauherr umgehend einen Rechtsanwalt konsultieren, damit zur Wahrung der Interessen des Bauherren die notwendigen Schritte eingeleitet werden. Eine Vertragskündigung im Insolvenzfall ist nicht einfach und nur mit Hilfe eines Rechtsanwalts möglich.

Bauen ohne Risiko gibt es nicht und auch keine Garantie gegen Firmenpleiten. Dennoch kann man die Risiken und finanziellen Verluste mindern. Wichtig ist in jedem Falle eine sorgfältige Auswahl der Baufirma. Empfehlenswert ist es, Wirtschaftsauskünfte über den künftigen Vertragspartner einzuholen, Angebote und Referenzen gründlich zu prüfen und über den Bauvertrag hart zu verhandeln. Als vorbeugenden Schutz vor einer möglichen Firmeninsolvenz ist es wichtig, im Bauvertrag konkrete Festlegungen für Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung zu vereinbaren, einen Bauzeitenplan zum Vertragsbestandteil zu machen und eine Fertigstellungsbürgschaft des Unternehmers einzufordern. Der Zahlungsplan sollte gewährleisten, dass der Bauherr nur nach erbrachter mängelfreier Leistung zahlt und jegliche finanzielle Vorleistung vermieden wird. Wenn der Preis marktgerecht kalkuliert ist und ausgeführte Leistungen „nicht überzahlt“ sind, sind auch im Insolvenzfall meist noch ausreichend Mittel vorhanden, um das Haus mit einem anderen Vertragspartner fertig zu stellen. Während der Bauzeit sollte jeder Bauherr unter Hinzuziehung unabhängiger Baufachleute die Erfüllung des Vertrages konsequent kontrollieren, Baumängel anzeigen und bei Mängeln vom Rückbehaltungsrecht Gebrauch machen.

Nicht nur die Verbraucherschutzorganisation begrüßen jede Sicherheitsleistung, die dem privaten Bauherren „wirkliche Sicherheit“ bietet, eine Vertragserfüllung gewährleistet und finanzielle Risiken mindert. Das gilt sowohl für Fertigstellungsbürgschaften als auch für Fertigstellungsgarantie-Versicherungen. Teilweise werben aber Firmen mit Sicherheitsleistungen, die später vertraglich nicht verankert oder tatsächlich nicht erbracht werden. Deshalb sollten Sie jede Firma, die mit einer Sicherheitsleistung wirbt, vor Vertragsabschluss beim Wort nehmen und sich eine Bestätigung der Bürgschaftsbank bzw. das Zertifikat des Garantieversicherers vorlegen lassen. Im Zweifelsfall fragen Sie selbst bei der Bank bzw. Versicherung nach, ob die Bereitschaft besteht, die Sicherheitsleistung für das Bauvorhaben zu erbringen. In der Praxis wird die Fertigstellungsbürgschaft leider nicht vor Vertragsabschluss bzw. 1. Abschlagszahlung hinterlegt. Es ist daher unbedingt zu empfehlen, einen Vertragsvorbehalt zu vereinbaren. Entscheidend sind bei einer Bürgschaft ihr Inhalt und die Rechtswirksamkeit. Aber nicht jede Bürgschaft, die Bauherren angeboten wird, verdient diesen Namen. Deshalb sollte man sich vor Abschluss eines Bauvertrages ein Muster der Bürgschaft aushändigen und durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Es muss schriftlich festgelegt werden, welche Vertragspartei welche Sicherheit für welchen Sicherungszweck in welcher Höhe zu stellen hat, wann von einem Sicherungsfall auszugehen ist, und zu welchem Zeitpunkt und welchen Umständen, die Sicherheit zurückzugeben ist. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft hat prinzipiell eine sehr große Bandbreite. Gesichert sind die Ansprüche des Bauherrn auf die vollständige, rechtzeitige und - zum Zeitpunkt der Abnahme - mangelfreie Erbringung der vertraglich geschuldeten Werkleistung. Mit umfasst sind somit insbesondere Schadenersatzansprüche des Bauherrn z.B. wegen Nichterfüllung des Vertrages aufgrund Insolvenz des Bauunternehmers, aber auch infolge einer aus anderen Rechtsgründen berechtigten Vertragskündigung, weiter auch Ansprüche des Bauherrn auf Zahlung von Verzugsschäden bzw. einer Vertragsstrafe. Grundsätzlich ist die Vertragserfüllungsbürgschaft nach der Abnahme des mangelfreien Bauwerks zurückzugeben.

Eine Vertragserfüllungsbürgschaft sichert auch Rechte des Bauherrn wegen Mängeln, sofern sich der Auftraggeber diese bei der Abnahme vorbehalten hat oder diese Ansprüche vor der Abnahme entstanden und in Zahlungsansprüche umgewandelt worden sind. Sollten vor der Abnahme Mängel auftreten, sollte der Bauherr diese Mängel durch einen unabhängigen Sachverständigen beziffern lassen und diese dem Bauunternehmer oder Bauträger Mängel schriftlich mitteilen. In jedem Falle sollten Mängel während einer Abnahme schriftlich festgehalten werden, damit die entsprechenden Rechte nicht verloren gehen. Der für die Bürgschaften anfallende Avalzins sollte vom Bauunternehmer getragen werden. Nur so kann bei einer gleichzeitigen Stellung einer Finanzierungsbestätigung der Hausbank des Bauherren von einer Waffengleichheit zwischen Bauherr und Bauunternehmer bzw. Bauträger beim Bauvorhaben ausgegangen werden.

Zu diesem Thema zitieren wir folgenden juristischen Hinweis:
In der Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob der Sicherungsumfang einer Gewährleistungsbürgschaft auch Ansprüche wegen Fertigstellungs- oder Restarbeiten erfasst. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Gewährleistungsbürgschaft keine Erfüllungsansprüche sichere. Die Gegenansicht ist der Auffassung, dass Ansprüche des Auftraggebers auf Restfertigstellung grundsätzlich von einer Gewährleistungssicherheit umfasst seien, da es auch insoweit um Ansprüche des Auftraggebers nach Abnahme gehe. Das OLG Karlsruhe hat in seiner Entscheidung vom 21.10.03, 17 U 24/03, auf das äußere Erscheinungsbild der Bürgschaften abgestellt. Es hat die Auffassung vertreten, dass beim Vorliegen einer „Fertigstellungsbürgschaft“ und einer „Gewährleistungsbürgschaft“ im Rahmen eines Vertragsverhältnisses deutlich wird, dass unterschiedliche Ansprüche abgedeckt werden sollen. In einem solchen Fall sichere eine Gewährleistungsbürgschaft keine Erfüllungsansprüche ab (OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.10.03, 17 U 24/03).

siehe auch:
- Alptraum
- Bauherren-Haftpflicht
- Elementarschutzversicherung
- Qualitätskontrolle
- Pfusch am Bau
- QS
- Vier-Augen-Prinzip
- Versicherungs-Check für Bauherren
- Werbeaussagen
- Wohngebäudeversicherung