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Werbeaussagen

Wie in allen anderen Lebensbereichen auch sollte man »Werbeaussagen« insbesondere gerade auch bei Immobiliengeschäften nicht blind vertrauen, da es insbesondere bei Kauf oder Bau einer Immobilie um viel Geld geht, meist ist es die größte Investition des Lebens. Insbesondere beim Kauf von Altbauwohnungen, aber auch von schlüsselfertigen Wohnungen oder Häusern, die von Bauträgern errichtet werden, sollte sich der Käufer in jedem Falle unabhängig vom Verkäufer bzw. Bauträger fachmännisch beraten lassen. Die Werbeaussagen eines Bauträgerprospekts oder gar Maklers sind immer unverbindlich, erst der Notarvertrag wird für beide Parteien bindend.

Neben den vertraglichen Regelungen, die durch einen auf Bau- und Vertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden sollten, empfiehlt sich dringend die Hinzuziehung eines Baufachmanns, der die technischen Details und Inhalte der Vertragsunterlagen (Baupläne, Werk- und Ausführungspläne usw.) prüft und bei einem Neu- oder Umbau auch die Ausführung der Bauarbeiten laufend kontrolliert und Ausführungsmängel gleich feststellt. Gebrauchte Immobilien sollten nur dann gekauft werden, wenn die gesamte Bausubstanz durch einen ausgewiesenen Baufachmann (z.B. durch einen Prüfingenieur für Baustatik oder einen Sachverständigen für Schäden an Gebäuden) kritisch untersucht und etwaige Mängel detailliert festgestellt und die daraus evtl. resultierenden Sanierungsmaßnahmen samt der damit verbundenen Kosten bekannt sind.

Der Kauf einer Wohnung vom Bauträger ist für viele Menschen ein Traum, für manche entpuppt er sich als Alptraum. Gerade in diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten zeigt sich immer mehr, dass die frühzeitige Hinzuziehung von Fachleuten manches Problem hätte völlig verhindern oder zumindest mildern können.

Die folgenden Ausführungen sollen einige Punkte anreißen und dafür sensibilisieren, was im Vorfeld eines Vertragsabschlusses beachtet werden sollte. Die vorgeschriebene Beurkundung des Bauträgervertrags durch einen Notar bietet nicht immer die Gewähr, dass die Interessen des Käufers optimal gewahrt sind, denn der Notar, hat unparteiisch zu beurkunden.

Gestritten wird nicht nur über Mängel, sondern oft auch über den Umfang der geschuldeten Leistungen. Käufer sollten sich nicht auf Prospekte und Versprechungen verlassen. Was ihnen der Bauträger schuldet, wird in erster Linie durch die Baubeschreibung festgelegt. Diese muss daher detailliert alle Leistungen aufführen, insbesondere auch die Art und Güte der Ausstattung. Wer welche Erschließungskosten zu tragen hat, sollte klar geregelt sein. Vor Vertragsabschluss bekannte Sonderwünsche müssen in die Baubeschreibung aufgenommen und mit beurkundet werden. Vorsicht ist geboten bei Klauseln, die dem Bauträger Abweichungen von der Baubeschreibung gestatten. Es sollte zumindest geregelt sein, dass jede Abweichung wirtschaftlich und architektonisch gleichwertig sein muss und nur mit Zustimmung des Bauherrn bzw. Käufers ausgeführt werden darf.

Insbesondere bei zu sanierenden Altbauwohnungen oder bei denkmalgeschützten Gebäuden empfiehlt es sich, einen auf diese Problemstellungen spezialisierten und freiberuflich tätigen Baufachmann (Architekt, Bauingenieur) hinzuzuziehen, der beurteilt, ob die Baubeschreibung alle erforderlichen Leistungen aufführt und der Preis gerechtfertigt ist. Ein solcher Fachmann kann Ihnen auch beratend bei Fragen zu Fördermitteln im Bereich des Denkmalschutzes zur Seite stehen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden sind die Kosten für eine denkmalgerechte Sanierung meist exorbitant hoch, gleichzeitig sind die Fördermittel sehr gering; eine solche Gebrauchtimmobilie sollte sich also nur derjenige kaufen, der über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt und teilweise jahrelange Bautätigkeiten in Kauf nehmen kann oder möchte.

Im Vertrag sollten Baubeginn und die Fertigstellungstermine der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums klar mit Datum geregelt sein (Gemeinschaftseigentum sind etwa Flure, Waschküchen oder technische Anlagen). Bei Klauseln wie „Fertigstellung 180 Tage nach Erhalt der Baugenehmigung“ ist das Bauende für den Auftraggeber völlig ungewiss. Die Absicherung der Termintreue erfolgt durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe, die jedoch nicht in beliebiger Höhe vereinbart werden kann, da sie ansonsten völlig unwirksam ist. Bei der Abnahme müssen sich Käufer die spätere Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehalten.

Nicht nur die Größe der Wohnung sollte vereinbart sein, sondern auch deren Berechnung. Oftmals weicht die Bauausführung von der Planung ab, so dass ein Aufmaß nach Fertigstellung durch einen unabhängigen Fachmann durchgeführt werden sollte. Eine Regelung, ab welcher Abweichung eine Kaufpreisminderung in welcher Höhe erfolgt, empfiehlt sich ebenfalls.

Versuchen sollte man, eine Sicherheitsleistung des Bauträgers bezüglich der Haftung für Mängelansprüche zu vereinbaren. Eine solche Gewährleistungssicherheit federt zumindest das Risiko einer Bauträgerinsolvenz ab.

Zu empfehlen ist, dass die Käufer sich im Vertrag die Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die Baufirma und den Architekten als zusätzliche Sicherheit abtreten lassen. Dies darf aber nicht anstelle, sondern nur neben die Bauträgerhaftung treten. Der Bauträger ist auch zu verpflichten, eine Aufstellung zu überreichen, in der die Firmen mit ausgeführten Leistungen und die jeweiligen Gewährleistungsfristen aufgelistet sind. Auch die Namen aller Subunternehmer sollten klar genannt werden.

Meist ist vorgesehen, dass Handwerker direkt vom Bauherrn mit nachträglichen Sonderwünschen zu beauftragen sind. Dies ist problematisch, weil so Verjährungsfristen aufgespalten werden und die Abgrenzung, wer den Mangel zu vertreten hat, schwierig sein kann. Nachträgliche Sonderwünsche kommen zudem meist sehr viel teurer, so dass diese nach Möglichkeit zu vermeiden sind; dies setzt jedoch eine gute und klare Planung voraus, die am besten durch einen freiberuflichen Planer erbracht wird. Einer Planung durch einen Bauträger sollte man sehr kritisch begegnen, unabhängiger Rat sollte dann in jedem Falle eingeholt werden.

Vorsicht vor Vollmachten im Vertrag oder der Teilungserklärung (sie beschreibt die Rechtsverhältnisse innerhalb einer Wohnanlage), die dem Bauträger eine nachträgliche Änderung erlauben. Bei zu weiter Fassung der Vollmachten können die Veränderungen schnell zu vom Käufer nicht gewollten Ergebnissen führen.

Besonders sorgfältig sollten insbesondere bei sanierten Altbauten Haftungsausschlüsse beziehungsweise Haftungsbeschränkungen geprüft werden.

Die oft unwirksamen, so genannten „Schiedsgutachterklauseln“ bergen das Risiko, dass Rechtsfragen von einem Sachverständigen wegen fehlender juristischer Kompetenz falsch entschieden werden.

So genannte „stillschweigende Abnahmen“ sollten ausgeschlossen werden. Vor der Erteilung einer Abnahmevollmacht im Vertrag an Dritte (an noch unbenannte Sachverständige oder dem vom Bauträger bestimmten Verwalter) ist dringend zu warnen.

Die Zahlungsmodalitäten sind zumeist nach der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt (MBV). In dieser Verordnung sind Rahmenbedingungen für den Zahlungsplan und die Leistung von Abschlagszahlungen vorgegeben. Abweichungen hiervon sind unzulässig, aber gleichwohl immer wieder in Verträgen zu finden. Der Bauträger darf anhand eines im Vertrag vereinbarten Ratenzahlungsplans die Zahlungen nach Baufortschritt einfordern. Vor der Zahlung sollte genau geprüft werden, ob die für die Fälligkeit der Rate erforderlichen Bedingungen erfüllt sind. Keinesfalls sollte man eine Mitteilung des Architekten oder Bauträgers als alleinigen Nachweis für den Baufortschritt akzeptieren. Auch hier hilft der unabhängige und direkt vom Käufer bzw. Bauherrn beauftragte Sachverständige weiter.

Vermehrt finden sich Verträge, in denen Käufer zur Vorauszahlung verpflichtet werden und der Bauträger eine Bürgschaft zur Absicherung von Rückzahlungsansprüchen stellt. Ob eine solche Vereinbarung wirksam ist, ist juristisch umstritten. Als Käufer sollte man diese Vereinbarung jedoch ablehnen, denn diese Bürgschaft sichert nicht alle denkbaren Ansprüche ab. Gerade in den Fällen, in denen eine oftmals erhebliche Vertragsstörung eingetreten ist, müssen die Käufer sich mit dem Bürgen streiten, während sie bei einem Ratenzahlungsplan immerhin an den nicht geleisteten Raten ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder aufrechnen könnten.

siehe auch:
- Alptraum
- Bauleiter
- Courtage
- Deregulierung
- Eigenverantwortung
- Fehlerarten
- Gefahrenabwehr
- Makler
- Nebenkosten
- Pfusch am Bau
- Prüfingenieur für Baustatik
- QS
- Schaden
- Versicherungen