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Abnahme

Die Hausabnahme, meist auch einfach als »Abnahme« bezeichnet, beendet einen ersten wichtigen Abschnitt bei einer Baumaßnahme. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die technische Abnahme des Hauses, die sowohl dem Bauherrn als auch dem Bauunternehmer Sicherheit bringt (bringen soll). Jeder Bauherr ist daher gut beraten, zusammen mit einem qualifizierten Baufachmann seines Vertrauens und dem Bauunternehmer bzw. Handwerker eine Abnahme der Bauleistungen durchzuführen.

Die Abnahme ist aus rechtlicher Sicht ein entscheidendes Ereignis für Bauherr und Bauunternehmer bzw. Bauträger. Bis zum Abnahmetermin hat nämlich der Bauunternehmer oder Bauträger dafür Sorge zu tragen, dass jederzeit die Verkehrssicherheit auf der Baustelle gegeben ist, außerdem muss dieser alle bis dahin eventuell auftretenden Schäden beispielsweise durch Vandalismus eigenverantwortlich und auf eigene Kosten beseitigen. Gerade bei Brückenbauwerken ist dieses Problem nicht von der Hand zu weisen, werden doch die Brückenpfeiler und Widerlager oftmals bereits kurz nach der Fertigstellung und noch vor der Abnahme durch den Bauherrn mit Graffitis beschmiert. Mit der Abnahme tritt die so genannte Beweislastumkehr ein. Muss bis zur Abnahme der Handwerker, Bauunternehmer oder Bauträger nachweisen, dass kein Mangel vorliegt, ist es nach der Abnahme genau umgehrt, denn nun ist der Bauherr beweispflichtig für eventuelle Mängel und Schäden am Gebäude. Mit der Abnahme ist zeitgleich der Gefahrübergang auf den Bauherrn verbunden.

Mit der Abnahme beginnen auch die vereinbarten Verjährungsfristen. Diese richten sich nach der Art des abgeschlossenen Bauvertrags. Wird ein normaler Werkvertrag nach BGB abgeschlossen, beträgt die Verjährungsfrist für Bauleistungen regelmäßig fünf Jahre. Diese Vertragsart ist immer dann der Fall, wenn der durchschnittliche Bauherr als Baulaie einen Vertrag mit einem Handwerker oder auch Bauunternehmer bzw. Bauträger abgeschlossen hat. Ein VOB-Vertrag kommt nur für öffentliche Bauherren (Bund, Länder, Gemeinden) als grundsätzliche Vertragsart in Betracht, da diese speziell hierfür entwickelt wurde und auch unter Beachtung von gesetzlichen Veränderungen jeweils fortgeschrieben und angepasst wird.

Es ist zwar möglich, einen VOB-Vertrag zwischen einem privaten Bauherrn und einem Bauunternehmer bzw. Bauträger abzuschließen. Dazu muss jedoch der Bauherr (der üblicherweise Baulaie ist) eine vollständige Textausgabe der VOB überreicht bekommen, und zwar rechtzeitig vor Vertragsabschluss. Dies ist erforderlich, damit sich der Bauherr einen Überblick über die (vergleichsweise sehr umfangreichen und für juristische Laien auch nicht immer klaren) Regelungen verschaffen kann. Sobald aber der Bauunternehmer oder der Bauträger auch nur einzelne Regelungen der VOB verändern (wollen), verliert der VOB-Vertrag insgesamt seine Gültigkeit, stattdessen gelten dann die Werkvertragsregelungen des BGB, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Dieses BGH-Urteil ist daher für die meisten privaten Bauherrn ein Glücksfall, sind doch die BGB-Regelungen für diese in der Regel günstiger. Beim VOB-Vertrag gilt beispielsweise eine Verjährungsfrist von nur vier Jahren statt fünf Jahren nach BGB.

Das Anfertigen eines Protokolls über die Abnahme von Bauleistungen gibt sowohl dem Auftraggeber (Bauherr) als auch Auftragnehmer (Bauunternehmer, Handwerker) größtmögliche Rechtssicherheit und ist Bestandteil der so genannten »Förmlichen Abnahme«. Das grundsätzlich schriftlich zu fixierende Abnahmeprotokoll sollte nachfolgendes enthalten:

• Titel »Förmliche Abnahme von Bauleistungen nach VOB/B 2009 § 12« (wenn ein VOB-Vertrag überhaupt wirksam vereinbart worden ist),
• Benennung der Baumaßnahme mit Anschrift der Baustelle und den Namen des Bauherrn,
• Adresse des Auftragnehmers (Bauunternehmers, bei GmbH vollständiger Name auch des Geschäftsführers),
• Datum und ggf. Auftragsnummer des Bauvertrages,
• Bezeichnung der abzunehmenden Leistungen (z. B. Rohbauarbeiten oder Dachdeckerarbeiten),
• Datum und Ort der Abnahme,
• Benennung aller Teilnehmer der Abnahme,
• Datum des Beginns der Bauleistung und deren Fertigstellung,
• exakte Benennung der bei der Abnahme festgestellten Mängel,
• Zeitlich angemessene Terminvorgaben für die Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel,
• Unterschrift des Abnahmeprotokolls durch Auftraggeber und Auftragnehmer, oder deren Vertreter.

Mit der Abnahme geht der Anspruch des Auftraggebers auf Geltendmachung einer Vertragsstrafe verloren. Deshalb ist es wichtig, dass der Auftraggeber sich dieses Recht auch nach Abnahme der Leistung weiterhin vorbehält! Die Formulierung »Der Auftraggeber behält sich vor, die vereinbarte Vertragsstrafe geltend zu machen« ist deshalb wichtiger Bestandteil des Abnahmeprotokolls.

ZumThema Abnahme bzw. Abnahmetermin haben wir folgendes Urteil für Sie gefunden:

Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für Werklohnforderungen drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Mit diesen Vorschriften hatte ein Unternehmer Schwierigkeiten, als er gegenüber einem Auftraggeber die Werklohnforderung geltend machte. Der Auftraggeber wollte nicht zahlen, weil er der Meinung war, der Anspruch sei verjährt. Unerheblich war dabei, dass der Unternehmer noch keine Rechnung erteilt hatte. Auch kam es nicht schlechthin auf den Zeitpunkt an, wo die Werkleistung abnahmereif war.

Entscheidend war, ob und wann es zur Abnahme gekommen war. Insoweit stand fest, dass sich der Unternehmer und der Auftraggeber am Objekt getroffen hatten, um die Arbeiten in Augenschein zu nehmen. Zu diesem Zeitpunkt war die Arbeitsleistung bereits erbracht worden. Es wurden keine Mängel festgestellt (offensichtlich hatte der Bauherr keinen ö.b.u.v. Sachverständigen für Schäden an Gebäuden hinzugezogen, dieser hätte sicherlich Mängel festgestellt). Dem Bauherrn oder auch dem Bauunternehmer war (vielleicht) nicht bewusst, dass dieses mehr oder weniger zwanglose Treffen einer förmlichen Abnahme gleichkam. Günstig für den Bauherrn war jedenfalls die Tatsache, dass ein VOB-Vertrag nicht vereinbart worden war.

Da es später zu Streitigkeiten wegen diverser Mängel bzw. restlicher Werklohnforderungen in nicht unerheblicher Höhe kam, musste sich nach dem Landgericht Saarbrücken (Aktenzeichen: 1 O 466/97) schließlich das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken mit dieser Frage beschäftigen. Das OLG urteilte wie zuvor das Landgericht, dass aufgrund dieses Treffens und der beiderseitigen Feststellung, es seien keine Mängel sichtbar, die formelle Abnahme des Werks stattgefunden habe (OLG Saarbrücken, Urteil vom 14.12.2003, Aktenzeichen: 8 U 49/03). Und an diesem Tage begannen die Verjährungsfristen zu laufen. Unerheblich war in den Augen der Richter, dass ein Abnahmeprotokoll nicht gefertigt wurde, wozu ja offensichtlich auch kein Anlass bestand, wurden doch bei der Inaugenscheinnahme keine Mängel beobachtet oder zumindest diskutiert. Dieses Datum ist für den Bauherrn und in den Auswirkungen für den Bauunternehmer deshalb so wichtig, weil der Bauunternehmer erst 1998 seine Schlussrechnung gestellt hatte, der Bauherr daraufhin aber die Einrede der Verjährung geltend machte und schließlich vor Gericht obsiegte.

Die Werklohnforderungen des Bauunternehmers sind damit der Verjährung anheimgefallen (im Urteil wird dargelegt, dass diese sich auf immerhin 122.187,64 Euro belaufen!). Da der Bauunternehmer im Gerichtsverfahren nicht hatte nachweisen können, eine andere Fälligkeitsvereinbarung getroffen zu haben, musste er das im Ergebnis für ihn ungünstige Urteil wohl oder übel akzeptieren. Auch sein Einwand, es sei ständige Übung zwischen ihm und dem Bauherrn gewesen (ein offensichtlich institutioneller Bauherr, der mit dieser Materie vertraut ist), zunächst gemeinsam das Aufmaß zu ermitteln, um danach auf dieser Basis dann die Schlussrechnung zu erstellen, fand bei Gericht kein rechtliches Gehör. Eine entsprechende schriftliche und damit wirksame Vereinbarung diesen Inhalts sei nicht geschlossen worden, sodass der diesbezügliche Einwand des Bauunternehmers ins Leere ging.

Im Urteil des OLG Saarbrücken heißt es u. a. wie folgt: „Danach ist von einer Abnahme des Werkes der Klägerin durch die Beklagte im Dezember 1992 auszugehen mit der Folge, dass die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 1992 zu laufen begann und am 31.12.1996 endete.“ Diese vierjährige Verjährungsfrist beruht noch auf der alten Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

siehe auch:
- Abnahme der Leistung
- Alptraum
- Bauabnahme
- Baumurks
- Baupfusch
- Bauüberwachung
- Fiktive Abnahme
- Gewährleistung
- Gewährleistungsfrist
- Mängel
- Mangelfreiheit des Bauwerks
- Pfusch am Bau
- Qualitätskontrolle
- Prüfingenieur für Baustatik
- Tatsächliche Abnahme
- Vier-Augen-Prinzip
- VOB