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Bauträger

Bei einem »Bauträger« handelt es sich um eine natürliche oder juristische Person, die im eigenen Namen ein Bauwerk errichtet oder errichten lässt, um das fertig zu stellende Gebäude dann in Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten an einen oder mehrere Erwerber (Käufer) zu veräußern. Der Bauträger unterliegt den Verpflichtungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung.

Selbst für den versierten Bauplaner ist es oftmals schwierig, einen seriösen Bauträger von einem »weniger seriösen« zu unterscheiden. Zu den wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Bauträgers zählen dessen guter Ruf und die Dauer des Bestehens der Bauträgerfirma unter dem gleichen Namen. Der vordergründige Vorteil für die Wahl eines Bauträgers liegt darin, dass dieser sich um alle Formalitäten, die mit der Planung und Errichtung einer Immobilie verbunden sind, kümmert und dem zukünftigen Eigentümer somit viele Unwägbarkeiten abnimmt; zumindest wird dies so versprochen. Vor einer Entscheidung für einen Bauträger sollte sich der Bauwillige jedoch unbedingt mehrere Referenzen nennen und zeigen lassen und deren Bewohner ohne Beisein des Bauträgers über deren Erfahrungen berichten lassen. Die nachfolgenden Hinweise sind ebenfalls in einem Entscheidungsprozess für oder gegen die Wahl eines Bauträgers zu berücksichtigen.

Der entscheidende Nachteil für die Wahl eines Bauträgers ist der, dass der zukünftige Eigentümer sowohl in der Planungs- als auch in der Ausführungsphase keinen oder nur einen sehr geringen Einfluss auf die Planungs- und Ausführungsqualität hat. Der Bauträger wird immer bestrebt sein, sowohl die Planung so »billig wie möglich« als auch die Ausführung so schnell und so billig wie möglich durchzuziehen. In der Regel verfügt der Bauträger nicht über eigene Planungskompetenz, sodass diese von externen Planern oder bei ihm angestellten Planern erbracht wird. Aus Kostengründen wird insbesondere bei externen »Planern« deren Honorar so weit gedrückt, dass diese üblicherweise keine fundierte und an die Interessen des zukünftigen Nutzers angepasste Planung durchführen (können); die Erstellung der statischen Berechnung samt der zugehörigen Ausführungs- und Konstruktionspläne wird meist wiederum an andere Firmen (Fertigteilwerke) vergeben, die allein aus Kostengründen eine »Minimalplanung« durchführen (wenn denn eine solche Planung überhaupt noch erfolgt), da sie deutlich mehr den Lieferinteressen zuneigen und »das bisschen Planung« halt mitliefern. Gerade in den Bundesländern, die die »Deregulierung« weit vorangetrieben haben und damit keine unabhängige Prüfung und Kontrolle mehr stattfindet, wird oftmals auf eine projektbezogene statische Berechnung und eine durchdachte Planung der Tragwerke gänzlich verzichtet, wie zahllose Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit belegen. Gut für alle Bausachverständigen, die sich dann im Nachgang mit dem Baupfusch beschäftigen müssen und dies nur gegen ein entsprechendes Honorar auch tun...

Weiterhin sollte sich jeder Kaufinteressent für eine Immobilie vom Bauträger darüber im Klaren sein, dass der vom Bauträger eingesetzte »Bauleiter« in aller erster Linie die Interessen seines Arbeitsgebers vertritt und nicht die des Bauherrn. Das dabei die Qualität schon mal auf der Strecke bleibt, kann sich jeder leicht vorstellen. Schnell etwas Farbe drüber oder eine Verkleidung drauf, schon sieht man den Murks nicht mehr. Auch die »graue Pampe« (gemeint ist der hochwertige Baustoff Beton) verdeckt manchen Pfusch, da die Bewehrung oftmals abweichend von der Planung zu tief oder zu hoch liegt oder zu wenig eingebaut oder an der falschen Stelle angeordnet wurde. Von Glück kann man sprechen, wenn überhaupt noch eine statische Berechnung für das konkrete Projekt existiert. In einem Vorort von Mainz wurde im Jahre 2003 ein Fall dokumentiert, wo der Bauträger auf die Ausführung einer Gründung (Fundamente oder elastisch gebettete Bodenplatte) gänzlich verzichtet hat und die ca. 5 cm dicke Sauberkeitsschicht als Fundament »verkaufen« wollte, Dieser Betrug wurde nur durch einen Zufall aufgedeckt, und das in einem sandigen Boden mit Wasserführung! In Rheinland-Pfalz wird schon seit einigen Jahren »dereguliert« gebaut ... (»Pfusch, ick hör dir trapsen ...«). Die weitere »statische Berechnung« für dieses Projekt war gelinde gesagt »eine Zumutung«, von Fachwissen war keine Spur zu erkennen. Aber politisch ist dieser Pfusch gewollt, so füllt man Auftragsbücher für Rechtsanwälte und beschäftigt über Jahre hinweg alle möglichen Gerichte ...

Aus jahrelanger Erfahrung kann von hier nur nochmals ausdrücklich wiederholt werden: Wenden Sie sich im Zweifel lieber an einen freiberuflich und in Ihrer Region tätigen Planer (Architekt, Bauingenieur), der Ihnen problemlos auch einige Referenzen benennen kann. Zudem kennt dieser viele Handwerksfirmen, die auch in Zeiten des Preisdumpings noch seriöse Leistungen erbringen, gleichwohl ist der »Billigste« nicht automatisch auch der Beste (wie überall im Leben). Auch wenn das Bauprojekt in einem Bundesland mit fortgeschrittener »Deregulierung« errichtet werden soll, sollte jeder Bauwillige nicht leichtfertig auf die Vorteile einer von der Ausführung unabhängigen Qualitätskontrolle verzichten, auch wenn diese im ersten Augenblick scheinbar »mehr kostet«. Durch die Vermeidung von »Pfusch am Bau«, die Auswahl kompetenter Baufirmen und einen optimierten Bauablauf lassen sich diese scheinbaren Mehrkosten meist vollständig amortisieren, in jedem Falle jedoch viel Ärger vermeiden. Negativbeispiele zu diesem Thema finden Sie auch auf dieser Homepage zur Genüge (z. B. unter »Alptraum«), wo der Bauherr im Nachhinein froh gewesen wäre, wenn er denn rechtzeitig eine unabhängige Prüfung und Überwachung in Auftrag gegeben hätte!

Aber viele Bauherrn setzen lieber mittels funktionaler Ausschreibung oder auf Angebotsbasis gleich auf den braven Bauträger oder Bauunternehmer, denn sie glauben, genau zu wissen: vom Planer werden sie sowieso nur beschissen und mit überhöhten Honoraren übervorteilt. Was sie aber vergessen und dann oft recht sauer lernen dürfen: Lieber von akademischer Intelligenz schlau beschissen, als von Volldeppen auf unterstem Bildungsniveau, gepaart mit gewinnendster Speichelleckerei. Wer außer sehr reduziertem Normenwissen, Kungeleien mit angeblichen Mitwettbewerbern, Produktverkäufern und »Baumarktfachberatern« sowie erfolgreicher Suche nach ostafrikanischen und hinterkaukasischen »Schuftesklaven« vom Bauen und den Baustoffen kaum was versteht (tollpatschiger Handwerkspfusch und blutiger Handwerksschweiß des Alltags auf unseren Baustellen in allen Ehren), ist sicher der geeignetste Partner für sehr geizige Bauherrn. Dann entsteht das schnöde Hüttchen aus Zement, Blech und Plastik, aus Dämmstoff und Fertigschmiere, aus Dichtstoff, PU-Schaum und undichten Plastikfolien, aus Kunststoff- und Aluprofilen, aus Ersatzbaustoff und ausblühendem Mörtel, aus Wasser- und Elektroschaden. Kostet dickes Geld, zermürbt den einsamen Bauherrn, bis er klagt oder klein beigibt und hält doch nicht. Kommt dann der Gewährleistungsschaden, ist die »brave Bauträger-GmbH« oder die »Handwerker-Pfuschi-Limited« schon über alle Berge und sucht unter neuem Namen neue »Bauherrendurchblicker«. Schade, dass dann keine freiberuflich tätigen Planer, Sachverständige oder ein Prüfingenieur für Baustatik zur Hand sind. Nur diese wären für den eigenen Pfusch - und sogar den des Unternehmers in gesamtschuldnerischer Haftung - versichert. Aber schließlich wollen die Baujuristen ja auch gut und lange leben. Und unsere Gerichtsbarkeit kann sich über mangelnde Arbeit auch nicht beklagen...

Am 5. Dezember 2007 erschien in der Wiesbadener Lokalpresse ein Bericht über die Erfahrungen eines Bauherrenehepaares mit einem in Wiesbaden ansässigen, selbsternannten Bauträgers. Es handelt sich dabei um den früheren Verwaltungsdirektor der Mainzer Universitätsklinik Reinhold Rörig, der sich zudem als ehemaliger Vorsitzender der für Rheinland-Pfalz zuständigen Krankenhausgesellschaft einen guten Namen erarbeitet hatte. Doch dieser gute Name verblasste im Zusammenhang mit dessen nachfolgenden Immobiliengeschäften schneller als Eis in der Tropensonne schmilzt. Jedenfalls waren die Klagen vieler geprellter und geneppter Bauherren deutlich wahrnehmbar, der Ruf von Reinhold Rörigs Firma PR Consult war überaus schnell ruiniert. Wie kann es auch angehen, dass ein ehemaliger Verwaltungsdirektor plötzlich auch etwas vom Bauen versteht, fragt sich unwillkürlich jeder außenstehende Baufachmann?

Das Käuferehepaar hatte sich auf dem Papier vom genannten Bauträger eine Wohnung im Objekt Luisenplatz 8 in Wiesbaden gekauft, verbunden mit der Hoffnung, diese Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses werde in der versprochenen Frist fertig gestellt. In diesem Zusammenhang muss noch erwähnt werden, dass das Ehepaar ein Kind erwartete, was den Nestbautrieb zusätzlich beflügelt hat. Der zunächst zugesagte Termin zerplatzte jedoch, die künftigen Wohnungsbesitzer und werdenden Eltern mussten mehrere Wochen im Hotel wohnen, da die alte Wohnung aufgrund der Terminzusage bereits aufgegeben wurde. Die Möbel konnten natürlich nicht mit ins Hotel gebracht werden, sie mussten also anderweitig untergebracht werden, was mit weiteren Kosten und Unannehmlichkeiten verbunden war. Immerhin konnten jedoch die Kleider mitgenommen werden. Das geneppte Ehepaar bezeichnete in diesem Zusammenhang die gesamte Vorgehensweise des dubiosen Bauträgers in Person des früheren Verwaltungsleiters als »unprofessionell, unstrukturiert und unzuverlässig.«

Die zum Zeitpunkt der Pressemeldung immer noch im Bau befindliche Bauruine mit der Anschrift Luisenplatz 8, in der die Wohnung des Ehepaares entstehen sollte, war zuvor die Geschäftsanschrift der Immobiliengesellschaft Domosan. Die Geschäftsführung dieser Gesellschaft wiederum oblag dem Sohn von Reinhold Röhrig, der geschäftlich wiederum eng mit einem gewissen Andreas H. verbandelt war. Die Vergangenheit dieser beiden wies einige Gemeinsamkeiten auf, hatten sie zuvor doch beide zusammen bereits eine andere Bauträgergesellschaft in den Ruin getrieben, weil sie zahlreiche Eigentumswohnungen nicht fertig saniert hatten und die damaligen Erwerber dieser Wohnungen entsprechend schädigten. Der Vater sprang seinem unfähigen Sohn zur Seite und übernahm die Immobiliengeschäfte, und damit auch die Baustelle Luisenplatz 8. Reinhold Rörig als Inhaber der Firma PR Consult war zu diesem Zeitpunkt immer noch der Auffassung, dass sein Sohn »die Sache zu Ende bringen könne.«

Damit konnte der Sohn weiterhin sein Unwesen treiben und das Käuferehepaar an den Rand des Zusammenbruchs führen. Jedenfalls nahte das Ende »mehr schlecht als recht«, so die Formulierung im Pressebericht. Ein von den Bauherren hinzugezogener Bausachverständiger bezeichnete die ausgeführten Bauarbeiten als »im unteren Drittel liegend«, was wohl eine vornehme Umschreibung für den Baupfusch gewesen sein dürfte. Zudem stellte dieser Sachverständige fest, dass die zu diesem Zeitpunkt ebenfalls bereits begonnenen Umbauarbeiten am Hinterhaus baurechtlich noch nicht genehmigt gewesen seien, es handelte sich damit um einen illegalen Schwarzbau. Das passt alles gut ins Bild des dubiosen Bauträgers.

Der Bauträger ließ durch einen Anwalt die Darstellung einer illegalen Bautätigkeit widersprechen, allerdings wurden die Feststellungen des Sachverständigen durch weitere Personen bestätigt. Der zu diesem Zeitpunkt zuständige Bauamtsleiter Rainer Eltgen jedenfalls bestätigte, dass es im Zusammenhang mit den illegalen Bauarbeiten am Objekt Luisenplatz 8 in Wiesbaden bereits 2005 einen Baustopp gegeben habe. Nach der Hessischen Bauordnung muss jeder Bau durch einen der Bauaufsichtsbehörde namentlich zu benennenden Bauleiter verantwortet werden, was zum Zeitpunkt der Pressemeldung offensichtlich ebenfalls nicht erfolgt ist. Der zuvor tätige Architekt, dem diese Aufgabe übertragen wurde, hat jedenfalls im Vorfeld dieser geschilderten Ereignisse seine Tätigkeit eingestellt, wohl aus gutem Grund. Dies hat in letzter Konsequenz zur Folge, dass ein weiterer Baustopp verfügt werden muss, der erst dann aufgehoben werden kann, wenn der Baubehörde seitens des Bauträgers ein neuer und für das Objekt fachlich verantwortlicher Bauleiter benannt wird.

Doch Baupfusch allein reichte bei diesem Objekt offensichtlich nicht, kamen doch auch noch denkmalrechtliche Belange ins Spiel, über die sich der Bauträger »großzügig« hinweggesetzt hat. Diese Unregelmäßigkeiten sind bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ebenfalls aktenkundig und damit Realität. Aber auch damit noch nicht genug: Der Bezirksschornsteinfegermeister, der die ordnungsgemäße Ausführung der Abgasanlage und der Feuerungsanlage zu überprüfen hat, drohte ebenfalls damit, die Gasversorgung unterbrechen zu lassen, um die ansonsten drohenden Gefährdungen zu unterbinden. Der Schornsteinfeger monierte offenbar bereits mehrfach die unsachgemäßen Veränderungen an den Abgasanlagen und die damit verbundene erhöhte Gefährdungslage der Nutzer des Gebäudes infolge einer möglichen Vergiftung durch Rauch- und Abgase. Es wird weiter berichtet, dass im Zusammenhang mit diesen gravierenden und teils lebensbedrohlichen Mängeln von Seiten der PR Consult »keinerlei Unterstützung« geleistet wurde.

Da dies immer noch nicht genug zu sein schien, ist es kaum verwunderlich, dass die Heizung ebenfalls nicht funktionierte. Und das bereits inmitten der kalten Jahreszeit. Dies wird von einem anderen Wohnungskäuferpaar im Objekt Luisenplatz 8 berichtet, die monierten, dass die von diesen gekaufte Wohnung über fünf Monate später fertig gestellt worden sei als vereinbart. Für Frau Irene Fromberger handelte es sich damit lediglich um ein Ausrufezeichen in einer langen Kette von Pleiten, Pech und Pannen, die sie und ihr Lebensgefährte mit dem Bauträger erlebt haben. Frau Fromberger berichtete weiter, dass beim bereits verspätet vorgesehenen Einzug im Mai 2005 der Parkett immer noch nicht fertig verlegt war. Aber auch das war noch eher eine harmlose Randerscheinung. Viel schwerer wiegte, dass weder Bad noch die Toilette oder die Türen vorhanden waren, was die Wohnung unbenutzbar machte. Frau Fromberger wird in diesem Zusammenhang mit folgender Aussage zitiert: » Es ist unerklärlich, wie ein über viele Jahre in dieser Art agierender Bauträger in dieser verantwortungslosen Manier auf die Menschheit losgelassen werden kann.« Dem ist nichts mehr hinzuzufügen.

siehe auch:
- a.a.R.d.T.
- Alptraum
- Baumurks
- Baupfusch
- Bauseits
- Deregulierung
- Eigenverantwortung
- Entwurfsverfasser
- Makler
- Mangel
- ö.b.u.v. Sachverständiger
- Ordnungswidrigkeit
- Organisationsverschulden
- Pfusch am Bau
- Planungsbüro
- Preisdumping
- Prüfingenieur für Baustatik
- QS
- Schlamperei
- Vier-Augen-Prinzip