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Grenzgarage

Durch die zunehmende Verknappung des Baulands und der damit einhergehenden Verteuerung der Baugrundstücke werden diese insbesondere in großstädtischen Regionen immer kleiner. In den Länderbauordnungen sind bestimmte Grenzabstände festgelegt, die dazu dienen, dass Grundstücke und Nachbargebäude noch ausreichend belichtet und belüftet werden können, zudem sind aus Gründen des Brandschutzes bei freistehenden Gebäuden Mindestabstände einzuhalten (bei aneinander gebauten Häusern wie Reihenhäusern oder Doppelhaushälften werden entsprechende Brandschutzwände erforderlich).

Anders sieht es dagegen bei Carports und Garagen aus. Diese können in der Regel bei Einhaltung bestimmter Größen und Höhen unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden, eine Überbauung über die Grundstücksgrenze hinaus ist aber nicht zulässig. Dies gilt selbstverständlich auch für die Fundamente, die für eine Garage oder ein Carport benötigt werden. Bei der Errichtung von »Grenzgaragen« sind jedoch die Bauverbotsflächen, d.h. die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zu beachten. Diese ergeben sich in der Regel aus dem Bebauungsplan.

Eine Grenzgarage ist per Definition eine Garage, die ohne Einhaltung einer Abstandsfläche unmittelbar an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn hin und in den Abstandsflächen von Gebäuden errichtet werden darf. Carports sind dabei den Garagen gleichgestellt. Hinsichtlich der zulässigen Abmessungen einer Grenzgarage bestehen in den Länderbauordnungen (wieder einmal) unterschiedliche Regelungen. Begrenzt sind jedoch in der Regel die Wandhöhe, die Garagenlänge und die Ansichtsfläche sowie die zulässige Gesamtlänge der Grenzgarage. Grenzgaragen können ggf. auch auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche (außerhalb der Baulinien und Baugrenzen) zugelassen werden, wobei diese Entscheidung durch die zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde getroffen wird und diese zudem verpflichtet ist, bei einer solchen Entscheidung die Interessen des Nachbarn mit zu berücksichtigen.

Soll eine größere Grenzgarage errichtet werden als nach den Regelungen der Bauordnung zulässig, kann dies nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Nachbarn unter Eintragung einer Baulast erfolgen. Diese Baulast muss zudem im Grundbuch eingetragen werden, um späteren Streitigkeiten einen Riegel vorzuschieben. Dadurch verpflichtet sich der Nachbar, die einzuhaltende Abstandsfläche auf dessen eigenem Grundstück zu übernehmen. Dies setzt allerdings voraus, dass das Nachbarschaftsverhältnis gut ist und ausreichend Grundstücksfläche zur Verfügung steht, ggf. ist eine entsprechende Entschädigung an den Nachbarn zu zahlen.

Gerade in Städten mit knappem und damit teurem Baulandangebot kommen manche Eigenheimbesitzer oder auch Wohnungseigentümer auf die Idee, ansonsten ungenutzte Dachflächen einer »grünen Nutzung« zuzuführen. Gerade Garagen oder auch Grenzgaragen, die ein ausreichend tragfähiges Flachdach aufweisen, bieten sich für eine Begrünung an. Je nach baulichen Gegebenheiten kann es auch dazu kommen, dass die nun gärtnerisch schön angelegte Flachdachoase auch als Dachgarten benutzt werden soll. Gerade bei beengten Wohnsituationen und kleinen Grundstücken kommt es dann schnell zu Streit unter den Nachbarn, wenn sich durch eine solche Nutzung, verbunden mit einem besseren Überblick über benachbarte Grundstück, der Nachbar belästigt oder gar gestört fühlt ob des ungebetenen Zaungastes. Solche Fälle landen dann auch schnell vor Gericht, wenn eine einvernehmliche nachbarschaftliche Regelung nicht zustande kommt.

In einem konkreten Fall hatte sich in zweiter Instanz das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz mit der Frage zu beschäftigen, ob es zulässig sei, eine Dachterrasse auf einer Grenzgarage anzulegen oder nicht. Die Vorinstanz (Verwaltungsgericht Mainz) hielt dies im Gegensatz zum OVG nicht für zulässig. Das OVG urteilte jedoch, dass derartige auf Grenzgaragen angelegte Dachterrassen, die auch bis zur Grundstücksgrenze heranreichen können, großzügig zu behandeln seien (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 08.09.2000, Aktenzeichen: 1 A 10952/00; Revision nicht zugelassen). Damit brauchen auch die nach Bauordnungsrecht geforderten Grenzabstände für eine derartige Nutzung nicht eingehalten zu werden. Offen ist allerdings nach wie vor, ob Oberverwaltungsgerichte anderer Bundesländer in ähnlich gelagerten Fällen eine ähnliche Rechtsauffassung vertreten. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist hier jedenfalls nicht bekannt.

Der OVG-Entscheidung vorausgegangen war der Streit unter zwei Grundstücksnachbarn in Rheinland-Pfalz. Einer der beiden Immobilienbesitzer hatte bereits vor einiger Zeit eine Grenzgarage mit Flachdach errichtet. Erst später kam er dann auf die Idee, diese an sich brach liegende Fläche einer sinnvollen Nutzung zuzuführen, nämlich eine gärtnerisch angelegte grüne Dachoase. Ein angenehmer Nebeneffekt war sicherlich auch die schönere, da erhöhte Aussichtsposition. Um den Dachgarten als solchen herzurichten, musste nicht nur ein wasserdichter Unterbau mit Durchwurzelungsschutz hergestellt werden, sondern auch Erde und schließlich die zur Begrünung notwendigen Pflanzen waren vonnöten. Dieser Dachgarten sollte fortan als erhöhte Terrasse fungieren.

Der andere Grundstücksnachbar war ob der damit verbundenen erhöhten Blickposition des neuen Terrassenliebhabers wenig erbaut und verlangte zunächst den Rückbau bzw. die Nutzungsuntersagung. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde fühlte sich jedoch nicht bemüßigt, diesem Verlangen nachzugehen. Die darauf beim Verwaltungsgericht Mainz eingelegte Klage führte zunächst zum Erfolg. Das Verwaltungsgericht urteilte, dass die Dachterrasse gegen die nachbarschützenden Vorschriften des § 8 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (Ausgabe 1999) verstoße, somit müsse die Bauaufsichtsbehörde gegen die Nutzung der Dachterrasse vorgehen, da die Grenzabstände für die Grünpflanzen usw. nicht eingehalten seien.

Das in erster Instanz erfolgreiche Begehren landete daraufhin beim Oberverwaltungsgericht in Koblenz. Die dortigen Richter sahen die Sache völlig anders als die Vorinstanz. Das OVG begründete seine Entscheidung damit, dass für Grenzgaragen die ansonsten üblichen Mindestabstände zum Nachbargrundstück gerade eben nicht gelten. Und wenn eine unmittelbar an der Grenze errichtete Garage rechtmäßig sei, so sei auch eine darauf hergestellte und begrünte Dachterrasse nicht zu beanstanden. Der letztlich unterlegene Nachbar hatte nicht vorgetragen oder zumindest nicht belegen können, dass durch die (nicht überdachte) Dachterrasse eine verstärkte Verschattung oder eine verminderte Belüftung bewirkt würde und somit das tiefer gelegene Nachbargrundstück nachteilig beeinträchtigt wäre. Nur wenn dieser Nachweis gelungen oder die Dachterrasse mit einer zusätzlichen Überdachung ausgestattet worden wäre, hätte die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts wohl anders ausfallen können. Die OVG-Richter führten u. a. in der Urteilsbegründung wie folgt aus: „Das Verwaltungsgericht hätte die Klage abweisen müssen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde wegen Verletzung nachbarschützender Vorschriften durch die streitbefangene Dachterrasse des Beigeladenen.“

Der Leitsatz des OVG-Urteils lautet: „Dachterrassen müssen keine Grenzabstände einhalten. Sie sind nämlich- jedenfalls wenn sie keine Überdachung aufweisen - nicht als Gebäude i.S.v. § 2 Abs. 2 LBauO-RP 1999 anzusehen, da von ihnen keine Wirkungen wie von einem Gebäude ausgehen.“

siehe auch:
- Bebauungsplan
- Bauflucht
- Baulast
- Baulinie
- BMZ
- Carport
- Doppelhaus
- Extensive Begrünung
- Grenzabstand
- Grenzbaum
- Grenzregelung
- Grenzwand
- Grundbuch
- Vollgeschoss