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Grundstückskauf

Wie bei allen Rechtsgeschäften des täglichen Lebens auch, sollten Sie, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, dieses genauestens untersuchen bzw. untersuchen lassen. Das Baugrundstück muss frei sein von Schadstoffen und Altlasten. Falls Sie diese Beurteilung nicht selbst vornehmen können, dann sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen, dabei handelt es sich im günstigsten Fall um einen Baugrundsachverständigen. Wenn die Situation etwas klarer ist, kann ggf. auch der Planer (Architekt, Bauingenieur) oder ein örtlich ansässiger Bauunternehmer eine Aussage treffen. Scheuen Sie sich auch nicht, evtl. bereits vorhandene Nachbarn nach deren Erfahrungen beim Hausbau und hier insbesondere bei der Herstellung der Gründung zu befragen.

Sollten Sie dennoch ein Grundstück mit Schadstoffbelastung gekauft haben, gibt es gute Chancen für Sie, doch noch einmal ungeschoren davonzukommen. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Hannover (Aktenzeichen: 20 O 83/97) kann der Kaufvertrag rückgängig gemacht werden. Die Kernaussage des Urteils lautet: »Merkt ein Käufer erst Wochen nach Vertragsabschluss die Verseuchung von Grund und Boden, kann er den Kauf rückgängig machen.« Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Verkäufer selbst von diesem »Mangel« gewusst und diesen bewusst (d. h. arglistig) verschwiegen hat, um somit einen höheren Kaufpreis zu erzielen.

Bei Grundstücken, die Sie erst mit dem neu errichteten Haus erst erwerben (d. h., es handelt sich um ein Bauträgergeschäft), werden Sie auch erst nach Zahlung der gesamten Bausumme in das Grundbuch eingetragen. Wenn Sie so zum Beispiel auf Grund von Baumängeln Geld einbehalten, werden Sie nicht Eigentümer. Im Konkursfall fallen das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude in die Obhut des Konkursverwalters. Deswegen ist es für Sie wesentlich vorteilhafter, den Grundstückskauf und den Bauvertrag voneinander zu trennen. Auch aus steuerlichen Gründen ist es in der Regel durchaus sinnvoll, Grundstück und Haus jeweils getrennt zu kaufen, da dann die Grunderwerbssteuer lediglich auf den Kaufpreis des Grundstücks gezahlt werden muss. Die Grunderwerbssteuer ist inzwischen Länderache (ein »Hurra« auf die »Föderalismusreform«, die damit einen weiteren Beitrag zur deutschen Rechtszersplitterung leistet) und kann daher deutlich unterschiedlich hoch ausfallen. Es wird in jedem Falle eine zusätzliche Steuer von mindestens 3,5 % des Grundstückskaufpreises fällig (in einigen Bundesländern inzwischen sogar 4,5 %), die an den Fiskus zu überweisen ist. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, erfolgt die Grundbuchumschreibung durch das zuständige Amtsgericht und damit der notariell beurkundete Eigentumswechsel.

Da bei einem Grundstückskauf noch einige weitere Dinge zu prüfen und zu beachten sind, haben wir eine entsprechende Checkliste erarbeitet, die Sie unter [Downloads] und dort unter [Allgem. Info´s] als PDF-Dokument mit dem Titel »Checkliste zum Kauf eines Baugrundstücks« herunterladen können.

Einige Hinweise geben wir jedoch auch hier schon:

Vermeiden Sie nach Möglichkeit den Kauf eines Hanggrundstücks, wenn nicht andere Gründe (beispielsweise der phantastische Blick) dafür sprechen oder wenn Sie in jedem Falle einen Keller bauen möchten. Hanggrundstücke verursachen bereits bei der Erschließung höhere Kosten gegenüber flacheren Grundstücken. Weiterhin können durch evtl. erforderliche Böschungen entsprechende Flächen des Grundstücks für eine andere Nutzung „verloren“ gehen oder es werden relativ teuere Stützwände erforderlich. Bei Hanggrundstücken wird es in der Regel sinnvoll sein, einen Keller zu bauen, damit entstehen zusätzliche Kosten für den Erdaushub und dessen Transport und Lagerung auf einer entsprechenden Deponie.

Bedingt durch eine Hanglage kann auch eine Hebeanlage für die Ableitung des häuslichen Abwassers in die Kanalisation erforderlich werden. Eine solche Anlage verursacht zum einen zusätzliche Investitionskosten, zum anderen muss sie regelmäßig gewartet werden, weiterhin wird zum Betrieb einer Hebeanlage ständig Strom benötigt, dadurch entstehen entsprechende Folgekosten. Bei flachen Grundstücken kann, sofern die Grundstückskosten noch in einem akzeptablen Rahmen liegen, ein Anbau oftmals günstiger sein als eine Unterkellerung, zudem ist ein Anbau auch zu einem späteren Zeitpunkt leichter in Wohnraum umzuwandeln als ein Keller, wenn dies bei der Planung und Realisierung bereits berücksichtigt wird. Soll oder muss ein Keller errichtet werden, sollten Sie sich unbedingt Angebote verschiedener Unternehmen einholen, die nicht nur den Erdaushub vornehmen, sondern auch den Rohbau des Kellers errichten und nach Rohbaufertigstellung und Abdichtung des Kellers die verbleibende Baugrube wieder fachgerecht verfüllen (Stichwort: »Dränage«).

siehe auch:
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Abstandsflächen
- Baulinie
- Baugrube
- Baumasse
- Bauträger
- Courtage
- GFZ
- Grenzabstand
- Grunderwerbssteuer
- Grundbuch
- GRZ
- GU
- Keller - warum?
- Makler
- Notarkosten
- Umbauter Raum
- Wohnfläche