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GU

Der so genannte »GU« (allgemein gebräuchliche Abkürzung für »Generalunternehmer«) ist ein Unternehmer, der von einem Bauherrn einen Gesamtauftrag auf der Basis eines Werkvertrags erhält und diesen selbst oder in Zusammenarbeit mit Subunternehmern, die durch diesen bestimmt werden, ausführt. Mögliche Vertragsarten sind der Pauschalvertrag oder der Vertrag auf Abrechnung.

Immer mehr Architekten und Bauingenieure sehen sich im Wettbewerb mit Auftraggebern ausgesetzt, die nach Erteilung der Baugenehmigung weitere HOAI-Leistungen einsparen wollen. Deshalb beauftragen sie einen GU, der auch alle weiterführenden Planungs- und Überwachungsleistungen übernimmt. Für den Bauherrn ist dies auf den ersten Blick attraktiv. In Wahrheit entstehen ihm aber nicht zu unterschätzende und für diesen oftmals wirtschaftlich ruinöse Nachteile, die dieser häufig übersieht.

Planer und GU verfolgen aus ihrem Selbstverständnis heraus unterschiedliche Interessen!

Als Planer sind Architekten und Bauingenieure Sachwalter des Bauherrn. Im Zuge der Planung vertreten diese Fachleute ausschließlich die Interessen des Bauherrn, diese sind dem Bauherrn zur Beratung und Kostenkontrolle verpflichtet; dies leitet sich aus den Standesregeln ab, die durch die Architekten- und Ingenieurkammern vorgegeben und bei Bedarf von dort auch überprüft werden. Der GU hat ein exakt gegenläufiges Interesse. Ihm geht es nicht so sehr um das „Wohl“ des Bauherrn, sondern um seinen wirtschaftlichen Erfolg. Das heißt: Nachdem er sich auf einen Pauschalpreis eingelassen hat, wird er versuchen, seine Kosten zu senken. Nach Vertragsabschluß vom GU übernommene Planungs- und Überwachungsleistungen haben also eine konträre Zielrichtung zu denen der von Lieferinteressen unabhängigen Planer.

Die Nachteile für den Bauherrn kommen in allen Leistungsphasen der HOAI zum Tragen. Nachfolgend sind die drei wichtigsten Nachteile aufgeführt:

1. Risiken bei Weglassen der Leistungsphase 5 (Werk- und Ausführungsplanung)

• In der Leistungsphase 5 sind sowohl der Architekt als auch der Bauingenieur innerhalb der Grundleistungen unter anderem verpflichtet, das Objekt mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben zeichnerisch und evtl. auch textlich darzustellen, Bau- oder Raumbücher werden erstellt. Überlässt man dies dem GU, kann und wird er Qualitäts- und Leistungsanforderungen im Rahmen der zulässigen anerkannten Regeln der Technik möglichst weit nach unten schrauben. Dies geschieht dadurch, dass in dessen „Funktionalausschreibungen“ genaue Vorgaben für die Qualität sämtlicher zu liefernden Bauteile, Einrichtungen usw. fehlen, es wird nur das gewünschte Ergebnis beschrieben (z.B. „3 Steckdosen im Schlafzimmer Kind 1“).

2. Risiken beim Weglassen der Leistungsphasen 6 (Vorbereitung der Vergabe) und 7 (Mitwirken bei der Vergabe)

• In der Leistungsphase 6 verschärfen sich die Negativpunkte. Der planende Architekt und Bauingenieur wäre verpflichtet, eindeutige Leistungsverzeichnisse (LV´s) mit Materialvorgaben zu erstellen und vorzulegen sowie Unklarheiten, die sich im Zuge der Erstellung dieser LV´s ergeben sollten, fachlich aus dem Weg zu räumen. Die unabhängigen Planer haften für Kostenerhöhungen, die aus unvollständigen oder fehlerhaften Leistungsbeschreibungen entstehen. Der GU wird hier versuchen, die für ihn „wirtschaftlichste“ Leistung durch einen Subunternehmer erbringen zu lassen, Sie als Bauherr haben somit keinen Einfluss darauf, wer für Sie auf Ihrer Baustelle tätig wird. Der Planer (Architekt/Bauingenieur) dagegen wird zusammen mit Ihnen die Phase 6 abstimmen und bei der Vergabe (Phase 7) den Bauunternehmer seines und Ihres Vertrauens mit der Ausführung der ordnungsgemäß ausgeschriebenen Leistungen vorschlagen, den Sie dann beauftragen, somit haben Sie gleichzeitig eine Kontrolle darüber, welche Firmen auf Ihrer Baustelle für Sie tätig werden.

3. Risiken beim Weglassen der Leistungsphase 8 (Objekt- bzw. Bauüberwachung)

• In der Leistungsphase 8 verbirgt sich für den Bauherrn das absolut größte Schadensrisiko. Dass der GU einen eigenen Bauleiter einsetzt, bietet dem Bauherrn keinerlei Schutz vor fehlerhafter Ausführung. Dessen Tätigkeit ist nicht mit der Bauüberwachung des unabhängigen und dem Bauherrn verpflichteten Planers vergleichbar. Der Bauleiter soll und wird die Interessen des GU wahren, in dessen Auftrag er tätig ist und der ihn dafür entlohnt. Nur der kompetente und von Lieferinteressen freie Planer, der direkt von Ihnen bezahlt wird, vertritt allein Ihre Interessen. Aus eigener Erfahrung muss von hier konstatiert werden, dass ein vom Bauherrn direkt beauftragter Bauleiter oftmals aus falsch verstandenen Sparmaßnahmen nicht eingesetzt wird, lediglich der Prüfingenieur für Baustatik, wenn er denn einen Auftrag entweder durch die Bauaufsicht oder direkt vom Bauherrn auf der Basis entsprechender Landesbauordnungen erhält, ist noch als Sachwalter des Bauherrn aufgrund seiner unabhängigen Stellung für diesen tätig. Der Planer hat im Zuge der Objektüberwachung zudem umfassende Beratungspflichten, z.B. bei der Geltendmachung von Vertragsstrafenansprüchen, Feststellung und Beseitigung von Ausführungsmängeln, Beratung bei der Abnahme erbrachter Bauleistungen, Rechnungsprüfung.

Bei überwachungspflichtigen Baumängeln haftet der GU zwar ebenso wie der unabhängige Planer. Bei der Beauftragung eines Planers ist aber gewährleistet, dass erkannte Mängel noch in der Bauphase gerügt und beseitigt werden. Im anderen Falle ist denkbar und auch oftmals gängige Praxis, dass erkannte Mängel nicht beseitigt und aus Ersparnisgründen sogar vorsätzlich produziert werden (z.B. unzureichende Windsogverankerung der Dachkonstruktion, wie dies sehr häufig zu beobachten ist!). Für den Bauherrn ist der weitere Vorteil der, dass bei einer Beauftragung sowohl eines GU als auch eines Planers diese als Gesamtschuldner für überwachungspflichtige Mängel haften. Der Planer muss in jedem Falle über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen, die gesetzlich vorgeschrieben ist, beim GU dagegen sind Ausführungsmängel nicht versichert. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist in diesem Zusammenhang der, dass der GU praktisch ausnahmslos in der Rechtsform einer GmbH tätig ist, was bedeutet, dass bei zu großen Schäden diese GmbH spätestens nach einem für ihn negativen Urteil in 2. oder 3. Instanz dann nicht mehr existiert, Sie als Bauherr haben dann vielleicht einen Titel, aber keine Mittel!

Bedenken Sie in jedem Falle den Leitsatz, den schon Lenin geäußert hat:

„Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!“

siehe auch:
- Alptraum
- Balkonabsturz
- Bauingenieur
- Bauleiter
- Bauseits
- Bauträger
- Generalplaner
- Pfusch am Bau
- Prüfingenieur für Baustatik
- Qualitätskontrolle
- Tragwerksplaner
- Vier-Augen-Prinzip