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Fertighaus

Ein »Fertighaus« ist ein aus im Werk vorgefertigten großformatigen Bauteilen (z.B. Wand- und Deckentafeln, aber auch Dachelementen) bestehendes Gebäude. Die Auswahl erfolgt aus einem umfangreichen Angebot von Grundtypen und Varianten, nach individueller Planung oder auf der Basis eines Architektenentwurfs. Auch Selbstbausysteme und Bausätze für ein gesamtes Haus inklusive Keller sind im Handel. Die Bauteile werden in Serienproduktion gefertigt und auf der Baustelle zusammengefügt. Zu den Fertighäusern zählen auch vorgefertigte Gewächshäuser, Gartenhäuser und Fertiggaragen.

Ein aus solchen im Werk vorgefertigten Elementen bestehendes Fertighaus kann auf der Baustelle innerhalb kurzer Zeit montiert werden. Der Hauptgrund für den Bau eines Fertighauses ist der, dass man als Bauherr keine Streitereien mit verschiedenen Unternehmen und Handwerkern erwartet und die Kosten kalkulierbar sind. Das klingt auf den ersten Blick verlockend, ist es aber leider meist nicht. Wie bei jeder anderen Bauweise auch muss man sich als Bauherr Zeit lassen bei der Wahl des Hausherstellers. Noch vor Vertragsabschluss muss die Seriosität und Qualität der verschiedenen Hausanbieter gründlich überprüft werden, Referenzen sollten nicht nur abgefragt, sondern auch überprüft werden. So kann die Suche nach dem Traum-Fertighaus durchaus mehrere Monate dauern.

Doch bevor man sich für oder gegen eine bestimmte Bauweise entscheidet, sollte man sich über die eigenen Wünsche Klarheit verschaffen. Will man massiv „Stein-auf-Stein“ wohnen oder lieber in einem Holzhaus? Wie viele Räume werden benötigt, wie groß soll die Wohnfläche werden? Welches Energiekonzept kommt in Frage (z.B. Passivhausbauweise oder konventionelle Heizung)? Ist Eigenleistung möglich oder sinnvoll? Steht bereits ein Bauplatz zur Verfügung oder muss dieser noch (teuer) gekauft werden? Und der zur Verfügung stehende Gesamtkostenrahmen sollte ebenfalls gründlich überlegt werden.

Die Errichtung eines Kellers erhöht zunächst zwar die Kosten eines Fertighauses, obgleich die langfristigen Vorteile einer Unterkellerung nicht zu unterschätzen sind. Doch kaum ein Hersteller liefert auch einen zum Fertighaus passenden Keller, meist wird dieser von einem Subunternehmer errichtet. Und schon hat man es wieder mit einer weiteren Baufirma zu tun. An der Schnittstelle zwischen beiden Gewerken kann es schnell zu Problemen kommen, wenn der Keller nicht vom Fertighaushersteller sozusagen „aus einer Hand kommt“.

Doch auch das Baugrundstück wirkt sich auf das Haus aus: Der Bebauungsplan gibt häufig die Geschosszahl, die Dachneigung, die Ausrichtung des Gebäudes oder gar die Bauweise vor. Sind z.B. auf dem Grundstück Einzelhäuser zugelassen oder nur Doppel- oder gar Reihenhäuser? Neben dem Bebbauungsplan muss auch ein Blick in Gestaltungssatzung geworfen werden. Schließlich können dort noch Vorgaben zur Gestaltung der Fassade enthalten sein. Aber auch die Grundstücksneigung (z.B. Hanglage) oder der Zuschnitt des Grundstücks wirken sich auf das Haus aus, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Gebäude in konventioneller Bauweise oder um ein Fertighaus handelt. Die Bodenbeschaffenheit schließlich beeinflusst nicht nur die Bauweise, sondern auch die Baukosten. Ein felsiger Untergrund ist zwar hinsichtlich der Standsicherheit und Dauerhaftigkeit des Hauses sehr günstig, jedoch muss der Fels im Bereich des späteren Kellers ggf. teuer herausgebrochen werden. Bei schlecht tragfähigem Baugrund (z.B. in einer Talsenke mit weichen Bodenschichten) dagegen müssen oftmals zusätzliche Baugrundverbesserungen oder Maßnahmen gegen Überschwemmungen vorgesehen werden, die nicht nur die Konstruktion beeinflussen, sondern auch die Baukosten in die Höhe treiben.

Bei einem Fertighaus beschränken sich mögliche Eigenleistungen in der Regel auf den Innenausbau sowie die Gestaltung der Außenanlagen. Malerarbeiten oder die Verlegung von Bodenbelägen stellen auch für den weniger geübten Heimwerker meist kein Problem dar, zumal von solchen Arbeiten keine sicherheitsrelevanten Gefährdungen ausgehen. Bei Fertighäusern sollte man sich jedoch überlegen, ob man an der Gebäudehülle selbst Hand anlegt, da ansonsten die Gewährleistung des Hausherstellers beeinflusst oder eingeschränkt wird.

Seriöse Fertighaushersteller haben sich der „Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau“ angeschlossen. Diese Qualitätsgemeinschaft überprüft die Fabriken, Baustellen und Materialien ihrer Mitglieder, außerdem hat sie eine Ombudsstelle für Beschwerden eingerichtet. Referenzen sollten überprüft werden, schließlich kann man aus den Erfahrungen anderer Bauherren auch Rückschlüsse ziehen. Aber auch andere Baustellen sollte man sich ruhig einmal ansehen, schließlich verraten solche Baustellen auch einiges über die Arbeitsweise und die Bauqualität. Sehr günstig wäre es, wenn man solche Baustellen zusammen mit einem qualifizierten Baufachmann besucht, der einen geübten Blick auch für Details hat und diese schnell und sicher beurteilen kann.

Soll es eher ein „Haus von der Stange“ sein oder ein individuell geplantes Objekt. Hier spielen nicht nur die persönlichen Wünsche eine Rolle, sondern auch der Preis. Schließlich verteuern architektonische Extravaganzen (z.B. ein achteckiger Erker mit Spitzdach) das Fertighaus teils ganz erheblich. Um die Angebote verschiedener Hersteller miteinander vergleichen zu können, sollten daher auch das Haus und die angebotenen Leistungen (Ausstattungsstandard usw.) vergleichbar sein, schließlich kann man ja auch nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Die Fertighaushersteller bieten in der Regel eine »Standard-Ausstattung« an. Doch eine zuverlässige Definition, was eine »Standard-Ausstattung« eigentlich ist, gibt es nicht. Dabei helfen auch die Musterhäuser der Hersteller nicht. Denn dort wollen die Firmen zeigen, was sie alles können und anbieten. In Musterhäusern werden häufig hohe Standards gezeigt, z.B. der Whirlpool im Bad oder die Sauna im Keller oder die elektronische Vernetzung aller elektrischen Komponenten (Stichwort: Instabus).

Nur der auf Basis vergleichbarer Größe und Ausstattung ermittelte Quadratmeterpreis kann dann als Richtwert für eine Entscheidung dienen, wobei auch die Innenausstattung mit einfließen muss. Dazu werden in der Regel »Bemusterungen« durchgeführt. Bei einer solchen Bemusterung wird z.B. festgelegt, welche Sanitärobjekte, Fliesen oder Lichtschalter (einschließlich Anzahl und Lage der Steckdosen je Raum) der Kalkulation zugrunde gelegt werden. Eine solche Bemusterungsliste mit detaillierten Angaben der Ausstattungsdetails sowie die zugehörige Schlussberechnung sollte unbedingt Vertragsbestandteil sein, um späteren „Irritationen“ oder Deutungen einen Riegel vorzuschieben. Zusätzlich gehört eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung zum Bauvertrag, ebenso müssen darin Kauf- und Liefervereinbarungen sowie ein verbindlicher Bauzeitenplan samt Fertigstellungstermin enthalten sein. Auch sollten im Vorfeld Regelungen getroffen werden für den Fall, dass der Bauzeitenplan nicht eingehalten werden kann; hierunter fallen auch Vertragsstrafen. Außerdem gehören in den Bauvertrag auch Garantieerklärungen, Gewährleistungen und Wartungsvereinbarungen.

Und nicht zuletzt sollten auch verbindliche Regelungen zur rechtzeitigen Übergabe der vollständigen Planunterlagen (Bauantrag, Bau-, Werk- und Ausführungspläne, statische Berechnung, Nachweis der Energieeinsparung, Grundstücksabsteckung mit Bescheinigung des Vermessers usw.) an den Bauherrn vereinbart werden, damit dieser dann auch die Möglichkeit hat, sie durch einen Fachmann überprüfen zu lassen. Ein seriöser Fertighaushersteller wird auch kein Problem damit haben, dass der Bauherr einen unabhängigen Bausachverständigen mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle beauftragt. Diesem muss daher vertraglich gestattet sein, die Baustelle jederzeit besuchen und besichtigen zu können; eine entsprechende Regelung muss daher mit in den Bauvertrag aufgenommen werden.

Fertighäuser sind in der Regel typengeprüft, zumindest solche, die nicht individuell auf die Wünsche des Bauherrn zugeschnitten werden. Gegenstand einer solchen Typenprüfung ist die Prüfung der Standsicherheit sowie je nach Landesrecht des Wärme-, Schall- und konstruktiven Brandschutzes. Wird eine Typengenehmigung erteilt, muss der rechnerische Einzellnachweis im bauaufsichtlichen Verfahren nicht mehr geführt werden. Eine Typenprüfung darf nur durch eine Landesprüfstelle für Baustatik oder ein Prüfamt für Baustatik durchgeführt werden. Bei von einer Typenprüfung abweichender Ausführung des Gebäudes ist eine statisch-konstruktive Prüfung im Einzelfall durchzuführen, je nach Landesrecht durch einen hoheitlich (durch die untere Bauaufsichtsbehörde) beauftragten Prüfingenieur für Baustatik oder einen direkt durch den Bauherrn beauftragten „staatlich anerkannten Sachverständigen für die Prüfung der Standsicherheit“. In diesem Zusammenhang muss man wissen, dass der Bauherr gegenüber der Bauaufsicht belegen muss, dass er sich „an die Spielregeln“ des Baurechts gehalten hat.

Es gibt keinen größeren Irrtum als anzunehmen, dass Fertighäuser billige Häuser seien. Fertighäuser sind genauso preiswert oder teuer, wie es jedes andere herkömmliche Haus auch ist. Es kommt darauf an, welche Ansprüche der Bauherr stellt.

siehe auch:
- Ausbauhaus
- Bauherr
- Blockhome
- Deregulierung
- EnEV
- Fertighausausstellungen
- GU
- Holzhaus
- Instabus
- Koordinationspflicht
- Leichtbauweise
- Massivbauweise
- Massivhaus
- Muskelhypothek
- Nachbar
- Notarkosten
- QS
- Subunternehmer