Der Begriff »Grundstück« (Immobilie) ist ein Oberbegriff und umfasst insbesondere
• eine Liegenschaft, d.h. eine Landfläche mit oder ohne Gebäude,
• eine Eigentumswohnung,
• einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, einer Eigentumswohnung etc.
Nach juristischer Definition besteht für jedes Grundstück ein separates Grundbuchblatt. Der Brockhaus 2006 beschreibt das Baugrundstück wie folgt:
„Im Sinne des BGB und der Grundbuchordnung ist ein Grundstück (eine Immobilie) ein (bebauter oder unbebauter) räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer gebucht ist, ohne Rücksicht auf die Art seiner Nutzung. Gebäude sind wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks und können nach §93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (Ausnahme Wohnungseigentum). In der DDR bildete sich ein vom Grundstück abgesondertes Gebäudeeigentum heraus, das fortgeführt wird (Artikel 233, §§3, 4, 8 EGBGB). Zur Klärung dieser Rechtsverhältnisse dient das Sachenrechtsbereinigungsgesetz.“
Beabsichtigt man, ein Grundstück zu erwerben, um darauf später ein Haus zu errichten, sollte man dabei einige Aspekte beachten, die die Kosten und/oder den Wert der späteren Immobilie erheblich beeinflussen. Ein problematisches Grundstück kann das Bauen erheblich verteuern.
Attraktives Bauland wird immer knapper und damit teurer. Aber gerade in Stadtnähe sind oftmals Flächen zu finden, die andere Bauherren nicht haben wollen, weil sie beispielsweise eine ungewöhnliche Form aufweisen oder sich in einer extremen Hanglage befinden und somit jeweils als unbebaubar gelten. Dadurch sind sie im Vergleich zu besser zugeschnittenen oder flacheren Lagen zunächst aber auch billiger (jedoch nicht preiswerter) im Erwerb.
In jedem Falle gilt, dass man ein Grundstück, auf dem man ein Gebäude errichten möchte, nicht nur unter dem Gesichtspunkt des vermeintlich günstigen Preises kaufen sollte, auch wenn die Aussicht vielleicht außergewöhnlich ist. Ungünstig geschnittene, steile oder sumpfige Grundstücke führen entweder zu Kompromissen bei der Raumaufteilung und/oder zu erheblichen Mehrkosten für Sondergründungen oder Trockenlegungen. Diese Zusatzkosten können schnell ein Mehrfaches des zuvor eingesparten Kaufpreises ausmachen. Zu beachten ist, dass Baugrundrisiko grundsätzlich Bauherrenrisiko ist. Deshalb sollte man vor der endgültigen Entscheidung für den Kauf eines Grundstücks einen ausgewiesenen und freiberuflich tätigen Baufachmann (Architekt, Bauingenieur) hinzuziehen. In jedem Falle ist es günstiger, einem solchen Fachmann ein angemessenes Honorar zu bezahlen, als später mit ungeplanten Mehrausgaben klar kommen zu müssen. Freiberufliche Planer sind in der Regel bereit, eine solche Beratung auf der Grundlage eines Zeithonorars durchzuführen. Nach einer Besichtigung wird verlässlich geklärt, ob das ins Auge gefasste Grundstück und das geplante Haus zueinander passen.
Doch nicht nur der Zuschnitt oder die Neigung eines Grundstücks sollte berücksichtigt werden, sondern auch die Baugeschichte. Nur so kann man sicher sein, ob das Grundstück frei von Altlasten ist. Befand sich beispielsweise vorher eine Tankstelle auf dem Grundstück, ist größte Vorsicht geboten. Der Boden kann noch verseucht sein und muss dann später im ungünstigsten Falle auf Kosten des Grundstückseigentümers mit hohem technischem und damit finanziellem Aufwand saniert werden. Innerstädtische Grundstücke, die im Krieg bombardiert wurden, können ebenfalls zu unliebsamen Überraschungen führen, wenn hier beim Baugrubenaushub Bomben gefunden werden.
Somit hat die Wahl des Grundstücks einen nicht unerheblichen Einfluss auf die späteren Baukosten. Auch ein an sich gut tragfähiger Felsuntergrund kann zu Mehrkosten führen, wenn beispielsweise für eine geplantes Kellergeschoss der schwer lösbare Fels mit schwerem Gerät herausgebrochen werden muss, obgleich man bei den Fundamenten, die dann kleiner ausgeführt werden können, Kosten sparen kann. Auch eine fehlende oder unzureichende Erschließung des Grundstücks kann zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen. Müssen erst noch lange Wege oder Wasser- und Abwasserleitungen gebaut werden, ist dies nur mit hohem Material- und Zeitaufwand und damit mit entsprechenden Kosten möglich.
Ein Hanggrundstück hat bei landschaftlich reizvollen Fernsichtlagen sicherlich besondere Vorzüge. Beachtet werden muss jedoch, dass häufig gerade auf der Talseite entsprechende Tiefergründungen erforderlich werden, aber auch hohe Stützmauern führen zu teils erheblichen Mehrkosten. In besonderen Fällen können auch weitere Spezialmaßnahmen zur Sicherung des Hangs erforderlich sein, beispielsweise bei einem Rutschhang. Ebenfalls zu Mehrkosten können hohe Grundwasserstände oder feuchte, bindige Böden führen. Aufschluss hierüber gibt nur ein qualifiziertes Baugrundgutachten. Grundstücke in der Nähe von Bächen oder Flüssen können durch Hochwasser gefährdet sein. Auskünfte hierüber geben entweder die zuständigen Bauaufsichtsämter, städtische Bauämter oder Wasserwirtschaftsämter.
Innerstädtische Baugrundstücke, die in Baulücken liegen, sind meist klein und eng. Von der Größe des Baugrundstücks hängt es auch ab, ob man einen Garten anlegen kann oder nicht. Dieser Aspekt ist besonders von Familien mit Kindern oder Naturliebhabern zu berücksichtigen. Und nicht zuletzt sollte man das Wohnumfeld des Baugrundstücks einmal einer kritischen Prüfung unterziehen, schließlich kann man nicht einfach wieder wegziehen, wenn einem die Nachbarschaft nicht zusagt.
Ein Eckgrundstück hat meist den Nachteil, dass man im Winter als Eigentümer dafür Sorge zu tragen hat, den Gehweg schnee- und eisfrei zu halten, aber auch in der übrigen Jahreszeit ist man in der Regel für die Pflege des Bürgersteigs zuständig. Diesen Punkt sollte man daher ebenfalls vor dem Grundstückskauf klären. Unter diesem Aspekt sind auch die Erschließungskosten und Anliegergebühren zu betrachten. Manche Kommunen berechnen beispielsweise die Straßenreinigungskosten allein nach der Länge des an das Grundstück anschließenden Gehwegs.
Und nicht zuletzt spielen auch die Einsichtmöglichkeiten der zukünftigen Nachbarn eine Rolle. Liegen deren Grundstücke höher oder fehlen sonstige Blickhindernisse, präsentieren Sie sich diesen ggf. permanent wie auf dem Präsentierteller.
siehe auch:
- Architekt
- Bauerwartungsland
- Baugrenze
- Baugrube
- Baugrund
- Baugrundsachverständiger
- Baugrundstück
- Bauingenieur
- Baulast
- Courtage
- Erbbaurecht
- Grenzabstand
- Grunderwerbssteuer
- Heimfall
- Notarvertrag
